Ceny mieszkań w Polsce. Prognoza na 2024 rok

Od wielu lat jesteśmy świadkami systematycznie rosnących cen nieruchomości. Można już nawet powiedzieć, że po wielkim krachu finansowym w 2008 roku, kiedy bańka nieruchomości pękła z wielkim hukiem, rynek praktycznie całkowicie odrobił straty. Czy koniunktura ta się utrzyma? Od czego zależą ceny mieszkań w Polsce? I jak prezentuje się prognoza na 2022 rok?

Czytaj więcej artykułów z kategorii "Dom"

Czynniki wpływające na ceny mieszkań

Zanim przejdziemy do cen mieszkań w jednych z największych miast Polski, warto zadać sobie pytanie, jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości. A co za tym idzie, na ostateczną cenę mieszkania. Rynek nieruchomości dzieli się na rynek pierwotny i wtórny, które rządzą się nieco odmiennymi prawami. Nieruchomości z rynku pierwotnego, są całkowicie nowe, jeszcze niezamieszkałe. Natomiast nieruchomości z rynku wtórnego są lokalami już użytkowanymi.

Najczęściej mieszkania z rynku pierwotnego są droższe. Dzieje się to na tej samej zasadzie, która dotyczy cen nowych samochodów czy sprzętu RTV. Nie jest to jednak reguła. W miastach czy regionach, gdzie nie ma zbyt wielu nowych mieszkań, rynek wtórny może bazować na cenach równie wysokich, jak ceny nowych mieszkań w innych miastach.

Pamiętać trzeba również o tym, że na ostateczną cenę mieszkania wpływa wiele czynników, które występują w różnej konfiguracji. Wiadomo, że działają tutaj zasady popytu i podaży. A obecne zapotrzebowanie na mieszkania jest na bardzo wysokim poziomie. Natomiast sama wartość mieszkań, a tym samym ich cena, zależy przede wszystkim od:

• cen nieruchomości w danym regionie (inne ceny są w dużych miastach, a inne w mniejszych)
• lokalizacji (centrum czy peryferia)
• infrastruktury towarzyszącej i komunikacji (bliskie sąsiedztwo szkół, przedszkola, sklepów, dobry dojazd do centrum czy do miejsca pracy itp.)
• metrażu mieszkania (najczęściej im większe mieszkanie, tym tańsze w przeliczeniu na m2)
• stanu technicznego i wizualnego mieszkania
• stanu prawnego mieszkania (hipoteczne, własnościowe czy spółdzielcze)
• ekspozycji słonecznej (umiejscowieniu okien w stosunku do kierunków świata)
• rozkładu pomieszczeń

Na cenę mieszkania wpływa także piętro, na którym się znajduje, brak lub obecność windy, balkonu, piwnicy i miejsca postojowego lub garażu. Warto tutaj wspomnieć, że według aktualnych przepisów prawnych, każde nowo wybudowane mieszkanie, musi posiadać przydzielone do niego miejsce parkingowe.

Czytaj również: Księga wieczysta – co to jest? Jak sprawdzić elektroniczną księgę wieczystą?

Ile obecnie kosztuje mieszkanie w Polsce?

Ceny mieszkań w Polsce w 2020 roku były na niemalże identycznym poziomie jak sprzed kryzysu w 2008 roku. Czyli na poziomie bardzo wysokim. Zwłaszcza nieruchomości w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. Kształtują się one w granicach kilkudziesięciu tysięcy złotych za metr kwadratowy. Rozstrzał pomiędzy średnimi cenami w danych regionach jest jednak olbrzymi.

Dla porównania według raportu Expandera i Rentiera.io, dane z sierpnia 2020 pokazują, że najtańsze mieszkania mogliśmy znaleźć w Sosnowcu. Tam średnia cena za metr kwadratowy wynosiła zaledwie 3 938 zł. Natomiast najdroższe były mieszkania w Warszawie, gdzie średnio za metr kwadratowy trzeba było zapłacić aż 9 981 zł.

Jak widać, różnica ta jest imponująca – wynosi ponad 6 000 zł. Czyli za pięćdziesięciometrowe mieszkanie w Warszawie, wliczając w to notarialne i podatkowe koszty zakupu, zapłacilibyśmy ponad pół miliona złotych. W Sosnowcu taki sam metraż kosztowałby nas trochę ponad 200 000 zł. A jak wyglądają ceny mieszkań w innych miastach Polski?

Po analizie październikowego raportu wiemy, że tanie mieszkania, poniżej 5 000 zł za metr kwadratowy, można było kupić w Radomiu i Częstochowie. W Łodzi średnie ceny mieszkań wynosiły 5 567 tys. zł/m2, a w Bydgoszczy 5 784 tys. zł/m2. Mniej niż 7 000 zł/m2 zapłacilibyśmy natomiast w takich miastach jak Szczecin, Lublin, Białystok i Katowice. W Gdyni metr kwadratowy mieszkania kosztował już 7 610 zł, a w Gdańsku aż 8 913 zł!

Ceny mieszkań w Warszawie

O ile średnie ceny mieszkań za metr kwadratowy w Warszawie, nie przekraczają aktualnie 10 000 zł, to w najlepszych lokalizacjach trzeba zapłacić już ponad 11 000 zł. Dotyczy to nie tylko mieszkań z rynku pierwotnego. W dzielnicach takich jak na przykład Wilanów, mieszkania z rynku wtórnego są o ponad 1 000 zł droższe niż nowe. Podobnie jest z lokalami w centrum Warszawy. Tam ceny mieszkań sięgają nawet 12 108 zł.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Ceny mieszkań we Wrocławiu również nie należą do niskich. Tutaj za metr kwadratowy zapłacimy średnio 7 650 zł. Są to zatem ceny porównywalne do tych, jakie mamy w Gdyni i Poznaniu (7 104 zł/m2). Przy czym rynek mieszkaniowy we Wrocławiu charakteryzuje się wyższą ceną lokali z rynku wtórnego, w porównaniu do średnich cen za nowe mieszkania.

Ceny mieszkań w Krakowie

Była stolica Polski posiada najwyższe, obok Warszawy i Gdańska, ceny za metr kwadratowy, zarówno nowych mieszkań, jak i tych z rynku wtórnego. Za mieszkanie w Krakowie trzeba zapłacić średnio 8 362 zł/m2. W najbardziej prestiżowych dzielnicach Krakowa ceny mieszkań są jeszcze wyższe i osiągają pułap oscylujący w okolicach 13 000 zł. Rekordowa kwota za metr kwadratowy w Krakowie padła za mieszkanie zlokalizowane koło Błoni i wyniosła aż 38 tys. zł.

Prognoza cen na mieszkanie w 2022 r.

Aktualne wysokie ceny mieszkań, wynikają przede wszystkim z dużego popytu. Ten z kolei powiązany jest z ogólnym wzrostem gospodarczym Polski. A także z dość liberalnym podejściem banków, do przyznawania kredytów hipotecznych. Jeśli jednak banki w roku wprowadzą bardziej restrykcyjną politykę kredytową, popyt na nieruchomości może się zmniejszyć. Wtedy ceny również będą musiały się obniżyć.

Niepokój może budzić również państwowy Program Mieszkanie Plus, który co prawda napędza koniunkturę budowlaną, jednak może napędzić ją zbyt mocno. Nie bez znaczenia jest tutaj również zamrożenie, pod tą państwową inwestycję, tysięcy hektarów gruntów, przeznaczonych dla Krajowego Zasobu Nieruchomości. Co również winduje w górę ceny za grunty. W ten sposób koszty budowy rosną, co przekłada się na wzrost cen nieruchomości. Jeśli ceny będą zbyt wysokie, zmniejszy się popyt. A to wymusi konieczność obniżki cen nieruchomości i poniesienie strat przez developerów i inwestorów.

Według ekspertów z branży nieruchomości prognoza cen na mieszkanie w 2022 jest jednak raczej optymistyczna. Wykluczają oni spadki. Ewentualnie ceny mogą zatrzymać się na obecnym poziomie. Wszystko to jednak jest uwarunkowane tym, czy zdolność kredytowa Polaków pozostanie na obecnym poziomie. A także tym, czy na przykład banki nie zwiększą stóp procentowych. Co mogłoby spowodować odpływ kapitału inwestycyjnego z rynku nieruchomości do bankowych depozytów i lokat.

Co by nie powiedzieć, na razie rynek mieszkań ma się świetnie, pomimo stosunkowo wysokich cen za metr kwadratowy – przynajmniej w największych miastach Polski. Popyt na nie nie maleje i nie zanosi się na to, aby ceny mieszkań w 2022 roku spadły. Wielkie wzrosty także nie są spodziewane. Prawdopodobnie sytuacja będzie bardzo analogiczna do tej, jaką mieliśmy w 2020 roku. Niektórzy zapowiadają natomiast, że dopiero rok 2022 przyniesie większą zmianę w cenach nieruchomości, która może być dla branży sporym tąpnięciem.