Księga wieczysta – co to jest? Jak sprawdzić elektroniczną księgę wieczystą?

Planujesz zakup mieszkania? Chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny? Na pewno musisz zatem sprawdzić księgę wieczystą! Przed podjęciem tak poważnych działań warto się dowiedzieć, jakim dokumentem jest księga wieczysta i jaką rolę odgrywa w całym procesie zakupu nieruchomości – bezpośrednio lub poprzez hipotekę. W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące księgi wieczystej. Dowiesz się, jak możesz ją sprawdzić i czego w tym celu potrzebujesz, kiedy Twoja nieruchomość trafia do księgi wieczystej oraz jakie informacji ona zawiera. Opowiemy również o nowocześniejszym rozwiązaniu, jakim jest elektroniczna księga wieczysta, a także wyjaśnimy, jak sprawdzić księgę wieczystą bez numeru (po adresie pocztowym lub numerze działki).

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta jest dokumentem, gromadzącym wszystkie informacje prawne o obiekcie lub działce. Jest to zatem najbardziej wiarygodne i pełne źródło informacji o mieszkaniu, domu, działce lub każdej innej nieruchomości, którą można zakupić. Tak więc każdy obiekt posiada własną księgę wieczystą. Jej głównym celem jest zapewnienie właścicielowi pełnego prawa do dysponowania nieruchomością. Dzięki wszystkim informacjom prawnym o nieruchomości – gromadzonym w jedynym źródle, którym jest księga wieczysta – sprzedaż takiej własności odbywa się bezproblemowo i zgodnie z prawem polskim. 

Jak już wspomnieliśmy wcześniej – każda oddzielna nieruchomość może posiadać własną księgę wieczystą, jednak nie musi. Dlaczego? Otóż chodzi o możliwość połączenia kilku sąsiadujących ze sobą działek, domów i mieszkań w jedną księgę wieczystą. W tym celu wystarczy złożyć wniosek KW-WPIS we właściwym Sądzie Rejonowym. Należy jednak pamiętać, że nieruchomość, która powinna zostać połączona w jednej księdze wieczystej, musi ze sobą graniczyć. Jest to warunek konieczny, gdyż będzie ona stanowić całość gospodarczą.

Jakie informacje zawiera księga wieczysta?

Każda księga wieczysta – niezależnie od tego czy dotyczy jednego czy kilku różnych graniczących ze sobą obiektów –, obiektów, jest podzielona na sześć działów. Każdy dział zawiera określone informacje prawne o nieruchomości:

• Dział I-O zawiera wszystkie informacje o położeniu, adresie pocztowym, powierzchni i innych parametrach fizycznych nieruchomości;
• Dział I-Sp określa prawa właściciela nieruchomości, jest to tzw. spis wszystkich praw, przysługujących właścicielowi;
• Dział II zawiera dokładne informacje o właścicielu i osobach zameldowanych pod adresem nieruchomości, określa również liczbę osób, użytkujących mieszkanie, dom czy działkę;
• Dział III zawiera informacje o wszelkich bieżących roszczeniach i ograniczeniach w zakresie zarządzania nieruchomością;
• w Dziale IV można znaleźć informacje czy nieruchomość jest objęta hipoteką, a jeżeli tak, to na jaką kwotę, w jakim okresie i który bank udzielił kredytu hipotecznego.

Te wszystkie informacje mogą być szczególnie przydatne podczas zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Właściciel może z łatwością udowodnić własne prawa w zakresie rozporządzania obiektem nieruchomości. Z kolei klient, który zamierza ją kupić, sprawdza tylko wiarygodne i aktualne dane o stanie prawnym, parametrach i właścicielu nieruchomości, które są zawarte w księdze wieczystej. 

Zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych

Dokument, jakim jest księga wieczysta, ma prawo funkcjonować na podstawie trzech najważniejszych zasad.

1. Pierwsza to zasada jawności. Polega ona na tym, że absolutnie każda osoba ma pełny i nieograniczony dostęp do ksiąg wieczystych wszystkich obiektów, działek, mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli każdej nieruchomości, znajdującej się na terytorium Polski.
2. Druga zasada głosi, że wpisy księgi wieczystej muszą być w pełni i bezwzględnie zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, dotyczącym obiektu nieruchomości.
3. Ostatnia zasada dotyczy rękojmi wiary publicznej wobec informacji zawartych w księgach wieczystych. Celem tej zasady jest ochrona praw osób, podejmujących określone działania prawne na podstawie informacji zawartych w księdze wieczystej. Przykładowo – jeżeli klient zawiera umowę kupna nieruchomości z osobą, która według informacji w księdze wieczystej jest jej właścicielem, ale jednocześnie z jakiegoś powodu faktycznie nim nie jest, to taką umowę mimo wszystko można uznać za skuteczną, ponieważ kontrahent w tym przypadku podejmował działania, kierując się bezwzględną wiarą publiczną księgi wieczystej nieruchomości. 

Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Procedura sprawdzenia księgi wieczystej nie jest skomplikowana. Jak już wcześniej wspomniano – dokument ten funkcjonuje na podstawie zasady jawności. Otóż każdy chętny może udać się do odpowiedniego Sądu Rejonowego i poprosić o przedstawienie wszystkich wpisów księgi wieczystej wybranego obiektu nieruchomości. Może on następnie sprawdzić księgę wieczystą w obecności jednego z pracowników sądu. Takie rozwiązanie wiąże się z potrzebą dokonania szeregu formalności, a także samodzielnego udawania się do budynku Sądu Rejonowego w godzinach jego otwarcia.

Innym – bardziej skutecznym i nowoczesnym – sposobem weryfikacji zawartych w księdze wieczystej danych jest jej sprawdzenie w trybie online. Na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości w sekcji Ewidencja Ksiąg Wieczystych można znaleźć potrzebną księgę po jej indywidualnym numerze. 

Istnieje też wiele innych, nieoficjalnych wyszukiwarek ksiąg wieczystych, które umożliwiają weryfikację danych po adresie pocztowym nieruchomości, a nawet numerze działki. Wystarczy więc znaleźć potrzebną stronę w Internecie, żeby szybko zweryfikować interesujące Cię informacje.

W przypadku wykorzystania nieoficjalnych źródeł wyszukiwania ksiąg wieczystych, zawsze należy jednak pamiętać o konieczności weryfikacji prawdziwości zawartych w nich informacji, ponieważ mogą one być nieaktualne.

Elektroniczna księga wieczysta

System elektronicznych ksiąg wieczystych jest dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Każdy użytkownik może:

• przejrzeć księgę wieczystą (trzeba podać numer księgi wieczystej, którą chcesz obejrzeć);
• złożyć wniosek o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych;
• zweryfikować autentyczność wydruku;
• otrzymać dostęp do elektronicznych zawiadomień o wpisie w księdze wieczystej. 

Co jest bardzo ważne – wszystkie te funkcje są dostępne 24 godziny na dobę, 7 dni w tygodniu. Nie ma żadnych ograniczeń dotyczących dostępu do elektronicznych ksiąg wieczystych. Wszystko, czego potrzebujesz w tym celu, to numer interesującej Cię księgi wieczystej, przeglądarka internetowa oraz połączenie z siecią Internet. Dostęp jest całodobowy i całkowicie nieodpłatny. Można zatem sprawdzić potrzebne informacje z poziomu własnego smartfona czy laptopa nawet bez wychodzenia z domu, w dowolnym miejscu i czasie.

Często zadawane pytania

Nie wszyscy wiedzą o tym, jak ważnym dokumentem – szczególnie w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości – jest księga wieczysta. Rzadko kto zdaje sobie sprawę z tego, jak można ją sprawdzić i jakie to przynosi korzyści. Przed podjęciem decyzji o nabyciu mieszkania, domu czy innej nieruchomości, a także o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, warto pogłębić swoją wiedzę o księdze wieczystej i jej roli w zakresie oceny nieruchomości. Poniżej odpowiadamy na wszystkie często zadawane pytania dotyczące księgi wieczystej.