Główna > Finanse > Stać się bogatym > Inwestycje w nieruchomości w Polsce w 2019 roku

Inwestycje w nieruchomości w Polsce w 2019 roku

Jak zacząć inwestować w nieruchomości
Czas czytania 7 min.

Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najbardziej zaufanych źródeł dochodów. Jednak nie każdy dysponuje pieniędzmi na inwestycje w mieszkania. Powiemy Ci, ile powinieneś zarobić, aby pozwolić sobie na inwestowanie w nieruchomości, ile kosztuje mieszkanie w Polsce oraz w jakiego rodzaju nieruchomości najlepiej inwestować.

Ile trzeba zarabiać, aby pozwolić sobie na inwestycje w nieruchomości w Polsce

Wydanie "Business Insider" przeprowadziło ciekawy research. Jako przykładem posłużono się standardową pożyczką hipoteczną na okres 25 lat w wysokości 4,05% rocznie, z zaliczką w wysokości 10%. Obliczono, jaki rodzaj dochodu trzeba mieć, aby pozwolić sobie na zakup standardowego 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. Wyniki obliczeń rozłożyły się w następujący sposób:

Miasto

Ile trzeba zarabiać miesięcznie, aby inwestować w nieruchomości

Białystok

3586 zł

Bydgoszcz

3862 zł

Gdańsk

5158 zł

Gdynia

5552 zł

Katowice

4010 zł

Kielce

3629 zł

Kraków

5149 zł

Lublin

4148 zł

Lódż

3860 zł

Poznań

5003 zł

Rzeszów

4008 zł

Szczecin

3844 zł

Warszawa

6117 zł

Wrocław

4905 zł

Ile kosztuje mieszkanie w Polsce?

Magazyn "Forbes" przeprowadził badanie i porównał ceny mieszkań w różnych miastach w Polsce. Warszawa okazała się najdroższym miastem do zakupu mieszkania (7507 PLN za metr kwadratowy). Za nią plasują się Kraków (6364 zł) oraz Gdańsk (6107 zł).

Miasto

Mediana ceny mkw.

Zmiana ceny r/r

Zmiana ceny m/m

Białystok

4772 zł

10,7 %

5,2%

Bydgoszcz

4526 zł

1,6%

-5,0%

Gdańsk

6107 zł

8,4%

1,2%

Katowice

5230 zł

17,6%

1,4%

Kielce

4288 zł

13,7%

7,3%

Kraków

6364 zł

0,6%

1,2%

Lublin

4966 zł

2,6%

4,5%

Lódż

4322 zł

7,8%

-0,1%

Olsztyn

4456 zł

7,0%

1,1%

Poznań

5563 zł

-1,4%

-0,1%

Rzeszów

5041 zł

6,3%

5,9%

Szczecin

5150 zł

13,1%

9,0%

Warszawa

7507 zł

5,4%

2,8%

Wrocław

5783 zł

-0,7%

-0,7%

Wydanie “Business Insider” przeprowadziło ciekawy research. Jako przykładem posłużono się standardową pożyczką hipoteczną na okres 25 lat w wysokości 4,05% rocznie, z zaliczką w wysokości 10%. Obliczono, jaki rodzaj dochodu trzeba mieć, aby pozwolić sobie na zakup standardowego 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych. Wyniki obliczeń rozłożyły się w następujący sposób:

W mieszkania jakiego rodzaju warto zainwestować w Polsce w 2019 roku

Pomysł nr 1: zakup obiektu street-retail

Próg wejścia: od 200 000 €

Rentowność: 6-9% rocznie, a biorąc pod uwagę podatki jeszcze mniej - 4-7%.

Radzimy wybierać małe lokale na nowych osiedlach mieszkalnych lub w centrach turystycznych, wszystko inne przegrywa konkurencję z centrami handlowymi. Ponadto dobrze jest zwracać uwagę wyłącznie na obiekty, które zostały już wynajęte na podstawie umowy, najlepiej długoterminowej bez możliwości wcześniejszego jej rozwiązania umowy.

Warto także przeanalizować najemcę. Najlepiej, gdy jest to znana firma sieciowa. W przeciwnym przypadku poszukaj lokatora, który wynajmował jeden obiekt w ciągu kilku lat i płacił należności za pośrednictwem konta bankowego, a zatem może potwierdzić własną historię płatności.

Wydajność obiektów street-retail waha się od 6% do 9% rocznie, a przy uwzględnieniu podatków jeszcze mniej - 4-7%. Rentowność bardziej prestiżowych obiektów w centrum historycznym jest niższa, ale potencjał wzrostu jest znacznie większy niż sama cena nieruchomości, a płynność wysoka.

Pomysł nr 2: budowa centrum biurowego

Próg wejścia: od 3 000 000 €

Wydajność: od 4% rocznie. Jak pokazuje praktyka już rok po otwarciu centrum biurowego możliwe jest sprzedanie obiektu za koszt półtora raza wyższy niż jego początkowa cena.

Popularną strategią w ciągu ostatnich dwóch lat jest budowa centrum biurowego zgodnie ze standardami znanych międzynarodowych firm zarządzających, z wstępną umową o wyłącznym zarządzaniu i poszukiwaniem najemców. Minimalna powierzchnia wynosi 5 000 mkw. Po tym, jak najemcy rozpoczną pracę w wynajętych pomieszczeniach można sprzedać ich funduszowi inwestycyjnemu lub funduszowi, którego profilem jest inwestowanie w nieruchomości w Europie Zachodniej, szczególnie w Niemczech oraz Stanach Zjednoczonych (Real Estate Investment Trust). W tym przypadków kupców będzie interesowała nawet rentowność w granicach 4%.

Pomysł numer 3: zakup małego biura w centrum miasta

Próg wejścia: od 150 000 €

Przychody z wynajmu: 5-8% rocznie. Ponadto w historycznym centrum istnieje bardzo dobry potencjał wzrostu kosztów od metra kwadratowego.

Zalecamy kupowanie biur z długoterminowymi najemcami, którzy mają pozytywną historię płatności potwierdzoną wyciągami bankowymi. Warto zwrócić uwagę na widok z okien. W tej strategii możesz liczyć na 5-8% zysku rocznie. Ponadto historyczne centrum ma bardzo dobry potencjał wzrostu ceny za metr kwadratowy.

Pomysł nr 4: obiekt hotelowy

Inwestycje: od 150 000 €

Wydajność: 6-10% rocznie

Strategia jest prosta: budowa lub przebudowa hotelu zgodnie z wymaganiami międzynarodowego operatora. Umowa o zarządzanie zawarta jest z nim na dłuższy okres, nawet do 20 lat.

Kilka lat po zawarciu umowy z operatorem możesz sprzedać obiekt funduszowi. W ten sposób uzyskasz co najmniej 1,5 raza więcej w porównaniu do kwoty inwestycji! Aby jednak fundusz zainteresował się Twoją ofertą, hotel musi mieć ponad 100 pokoi, powinien to być dobrze funkcjonujący biznes, który jest częścią międzynarodowej sieci, z umową o zarządzanie przez ponad 10 lat.

Pomysł nr 5: budowa lub przebudowa małego hotelu

Próg wejścia: od 1 000 000 €

Roczna wydajność takiej działalności wynosi 6-9% rocznie.

Mini-hotele mogą być sprzedawane inwestorom indywidualnym, na przykład z Niemiec.

Inwestorzy, którzy nie mają kilku milionów (a czasem dziesiątek) euro, mogą także budować i rekonstruować hotele, jednak te małe.

Pomysł nr 6: zakup pokoju w hotelu apartamentowym z gwarantowanym zwrotem

Próg wejścia: od 50 000 €

Rentowność: 6-9% przy zawieraniu umów z gwarantowanym dochodem

Jeśli posiadasz budżet jeszcze mniejszy, możesz kupić pokoje w hotelach apartamentowych z gwarantowaną wydajnością 6-9%. Jeden apartament po remoncie i meblami, oddany “pod klucz” może kosztować od 50 tysięcy euro.

Z prawnego punktu widzenia jest to osobna nieruchomość, w ramach której operator podpisuje długoterminową umowę o zarządzanie i, co ważne, gwarantuje pewien zysk na okres 7-10 lat. W zależności od koncepcji obiektu nieruchomości właściciel może zamieszkiwać w niej na przykład 1-2 tygodnie w ciągu roku.

Pomysł nr 7: zakup i przebudowa obiektu pod otwarciu hostelu

Próg wejścia: od 200 000-250 000 €

Jeśli chcesz uzyskać jeszcze większą rentowność, radzimy zwrócić uwagę na hostele. Polska jest "fabryką UE", są w niej bardzo poszukiwane miejsca noclegowe dla pracowników fabryk i elektrowni. Obłożenie hosteli nie zależy od sezonu turystycznego. Nawet biorąc pod uwagę wszystkie wydatki, w tym podatki i opłaty za zarządzanie, rentowność takiej nieruchomości jest dość wysoka.

Pomysł nr 8: mieszkanie do wynajęcia

Inwestycje: od 50 000 €

Wydajność: ponad 10% rocznie

Sektor budownictwa mieszkaniowego w Polsce również wzrasta. Według danych Jones Lang LaSalle i Colliers International, w 2018 roku 73 tysiące mieszkań zostało sprzedanych w 6 największych miastach kraju. Cena gruntu wzrosła średnio o 30% rocznie, a koszt mieszkań wzrósł jedynie o 10%. Po raz pierwszy odnotowano "pakietowe" zakupy budynków mieszkalnych w całości na początkowym etapie budowy, bezpośrednio po otrzymaniu pozwolenia.

Pomysł nr 9: rekonstrukcja przedwojennych budynków w centrum miasta

Próg wejścia: od 1,5 000 000 €

Wydajność: nawet do 20% rocznie

Kolejną ciekawą niszą, w której można jeszcze zarobić dobre pieniądze, jest kompleksowa rekonstrukcja starych przedwojennych budynków, tzw. "kamienic". Dom jest kupowany w całości, w wyniku czego inwestor otrzymuje obniżony koszt za metr kwadratowy. "Matematyka" jest rozpatrywana osobno dla każdego obiektu, często koszt przebudowy jest wyższy niż budowy od początku.

Inwestowanie
Podobne artykuły: