Operat szacunkowy. Co to jest? Ile kosztuje wycena domu, mieszkania, działki?

Jeżeli właśnie jesteś przed sprzedażą lub kupnem nieruchomości, działki lub przed podziałem majątku pomocne może być sporządzenie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest specyficznym dokumentem, który może działać na naszą korzyść lub wręcz przeciwnie. Zwłaszcza jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny. Co to właściwie jest? Kto sporządza taki dokumenty? Czym się różni od zwykłej wyceny? Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedź w tym artykule.

Czytaj więcej artykułów z kategorii "Kredyty".

Co to jest i kiedy warto zrobić operat szacunkowy?

Jest to jedna z form wyceny działki lub nieruchomości. Sporządzony musi zostać przez rzeczoznawcę majątkowego w wersji pisemnej. Najważniejszą różnicą między operatem szacunkowym a zwykłą wyceną jest to, że operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Na jego podstawie sądy, urzędy i banki mogą podejmować różne decyzję związane z nieruchomością bądź działką. Określa dokładną wartość przedmiotu operatu, cel i zakres podstawy prawnej wykonywanej wyceny, datę sporządzenia dokumentu i wszystkie źródła informacji, na jakiej powstała wycena.  W związku z tym, że do powstania operatu szacunkowego potrzeba znacznie więcej pracy, trzeba się odwoływać do konkretnych informacji i aktów prawnych. Wycena jest ważna 12 miesięcy od daty jej sporządzenia. Dlaczego mielibyśmy wybrać sporządzenie operatu szacunkowego zamiast zwykłej opinii? Jest wiarygodniejszym źródłem informacji na temat nieruchomości. Jak już wspomnieliśmy ma ona charakter urzędowy, oznacza to, że osoba, która go sporządziła ponosi prawną odpowiedzialność, za kwestię zawarte w dokumencie.

Kto sporządza operat szacunkowy?

Dokument musi zostać sporządzony przez osobę do tego uprawnioną. Jest nią rzeczoznawca majątkowy, który legitymuje się odpowiednimi kwalifikacjami, tytułem i posiada odpowiednie doświadczenie. Wszystkie kwalifikacje muszą zostać poparte egzaminem państwowym. Rzeczoznawcy dzielą się w swojej dziedzinie na różnych ekspertów. Możemy rozróżnić nawet rzeczoznawcę budowlanego lub samochodowego. Bardzo często z usług świadczonych przez rzeczoznawców korzystają banki. Ułatwia to całą procedurę kredytową, bo nie musimy szukać odpowiedniej osoby na własną rękę. Czasami jednak możemy się spotkać z zaniżaniem wartości rynkowej nieruchomości, dlatego też można powołać do wyceny swojego rzeczoznawcę. Jednak wcześniej należy się upewnić, czy bank będzie honorował taką wycenę. Pewnie przeszło Ci przez myśl jak wysokie są zarobki rzeczoznawcy majątkowego. Już zaspokajamy tę ciekawość. Jednak na początek trzeba wspomnieć, że rzeczoznawcy mogą ponosić dosyć wysokie koszty swojej działalności. Jednak średnio pensja takiej osoby oscyluje o około 7-10 tysięcy złotych miesięcznie. Wszystko jednak zależy od doświadczenia i marki danego rzeczoznawcy. Rozbieżność tych kwot może być bardzo różna, my podajemy tylko średnią.

Kiedy warto sporządzić operat szacunkowy?

Dokument można sporządzić z wielu powodów, jednak najczęściej spotykamy się ze sporządzeniem operatu szacunkowego, gdy mamy do czynienia:

• wyceną nieruchomości zarówno w celu kupna, jak i sprzedaży,
• w podziale majątku,
• ustalaniu wartości spadku i darowizny
• aktualizację opłat w przypadku użytkowania wieczystego,
• w momencie ubiegania się o odszkodowanie od gminy,
• egzekucję nieruchomości,
• jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego,

Oprócz wyżej wymienionych powodów mamy jeszcze jeden. Na rynku mamy wiele nieruchomości do wyboru. Dobrze zrobiona wycena może pozwolić nam zaoszczędzić kilka tysięcy złotych. W celu przeprowadzenia dobrych negocjacji warto, jest poznać wartość rynkową swojego mieszkania względem innych n a rynku. Dowiesz się wtedy, czy oferowana cena jest dobra, niska, czy wysoka. Ceny znajdujące się w ogłoszeniach, są to kwoty wywoławcze, a nie ostateczne. Ostateczny koszt nieruchomości jest zawsze inny niż ten pokazany na samym początku. Najczęściej jednak z operatorem szacunkowym spotykają się osoby, które starają się o kredyt hipoteczny. Wycena przeprowadzona przez rzeczoznawcę może zwiększyć lub zmniejszyć wymagany od nas wkład własny. Przykładowo:

Cena wywoławcza nieruchomości wynosi 300 000 zł, w związku z tym minimalny wkład własny, który wynosi 20% jest równy 60 000 zł, jeżeli jednak po wycenie okaże się, że nieruchomość jest warta 350 000 zł, bank może wymagać od na wyższego wkładu własnego, zgodnie z oceną rzeczoznawcy.

Czytaj również: Wniosek o wykreślenie hipoteki – jak i kiedy go złożyć?

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Jak się domyślacie, stawki za sporządzenie operatu szacunkowego są bardzo zróżnicowane. Rzeczoznawcy różnie podchodzą do tematu w zależności od regionu, w jakim pracują, jak i również co do rodzaju nieruchomości. Przeciętny koszt zaczyna się od 300 zł, jednak za niektóre wyceny nieruchomości trzeba zapłacić ponad 1000 zł. Poniżej przedstawiamy tabelkę z szacunkowymi cenami wyceny nieruchomości. Ostateczne ceny mogą się różnić w zależności od miasta i konkretnego rzeczoznawcy. Jeżeli potrzebujesz operatu szacunkowego na już, a nie dysponujesz odpowiednią ilością pieniędzy, zapoznaj się z ofertą Szybka Gotówka.

Weź pożyczkę

Jak wygląda sporządzenie operatu szacunkowego?

Operaty szacunkowe tworzy się zazwyczaj poprzez porównywanie cen rynkowych podobnych nieruchomości czy działek. Rzeczoznawca poszukuje podobnych inwestycji na rynku i na tej podstawie określa cenę. Oprócz metody porównawczej rzeczoznawca może posługiwać się metodą szczegółową w celu wykonania wyceny. Jednak zazwyczaj cena zawarta w wycenie jest określona w zdecydowanej większości na podstawie innych podobnych nieruchomości w okolicy. Po sporządzeniu dokumentów rzeczoznawca musi się podpisać, umieścić datę sporządzenia oraz pieczęć rzeczoznawcy. Dokument musi zostać sporządzony w sposób spójny oraz musi być łatwy w odbiorze dla czytelnika. Dobrze sporządzony operat szacunkowy powinien zawierać między innymi:

• wiek budynku,
• opis stanu nieruchomości,
• dokładny metraż,
• dokładną lokalizację,
• podstawę prawną wyceny,
• powód, dla którego powstała wycena,
• wszystkie ważne daty w kwestii ustalenia ceny,
• informacja, jaka została wybrana metoda obliczeniowa,
• przedstawienie dokładnego toku myślenia i podjętych działań,
• uzasadnienie ceny,
• informację, czy do lokalu przynależą dodatkowe nieruchomości np. komórka lokatorska,

Na wycenę nieruchomości ma wpływ wiele czynników między innymi ceny nieruchomości w danym miejscu, rodzaj lokalizacji, czy w pobliżu są góry, jeziora, pola. Jak blisko znajdują się sklepy, urzędy, szkoły czy środki komunikacji miejskiej. Na cenę wpływa również stan, w jakim znajduje się nieruchomość. Czasami może się zdarzyć, że jeden dokument sporządza kilku rzeczoznawców, wtedy operat szacunkowy musi zostać podpisany przez wszystkie osoby. Dokumenty są ważne przez rok (pełne 12 miesięcy) od ich sporządzenia. Wyjątek stanowią sytuację, gdy nastąpiły istotne zmiany na temat nieruchomości np. rodzaj, plan zagospodarowania. Jeżeli minie okres ważności dokumentu nie trzeba go ponownie sporządzać. Można dokonać potwierdzenia operatu szacunkowego. Będzie musiał być potwierdzony przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W tym celu należy umieścić odpowiednią klauzulę. Dokumentu nie może potwierdzić inny rzeczoznawca, jedynie ten, który sporządził pierwotny.

Operat szacunkowy — wzór

Nie ma jednego idealnego wzoru do sporządzenia operaty szacunkowego. Mamy ogólne metody, zarys jak powinien zostać skonstruowany ten dokument, jednak nie ma ściśle określonej formy. Kwestie prawne narzucają rzeczoznawcy pewien model sporządzenia operatu szacunkowego, jednak nadal jest wiele kwestii, które zależą tylko od osoby, która przeprowadza wycenę. Nad poprawnością dokumentów czuwa organizacja zawodowa rzeczoznawców, która w razie jakichkolwiek uchybień może sprawdzić zgodność dokumentu z prawem i zbadać, czy nie zawiera żadnych uchybień, co do sposobu wykonania wyceny.

Czy operat szacunkowy można zakwestionować?

Istnieje możliwość podważenia wyceny zawartej w operacie szacunkowym. W tym celu należy ponownie powołać innego rzeczoznawcę. W momencie przygotowania kilku wycen przez różnych rzeczoznawcy jest możliwość zakwestionowania dokumenty. W tym celu zbiera się organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która powołuje komisję. Komisja bada wykonaną wycenę, czy została przeprowadzona zgodnie z prawem i aktualnymi standardami. Istnieje również możliwość podważenia wyceny, gdy zmienią się ważne kwestie dotyczące nieruchomości, czy jej otoczenia.

Co zawiera operat szacunkowy?

Kształt operatu szacunkowego jest określone według obowiązujących przepisów, dlatego też każdy operat szacunkowy jest do siebie w jakiś sposób podobny. Zawiera wiele istotnych informacji na temat nieruchomości oraz otoczenia, w jakim się znajduje. W każdym dokumencie na pewno musi się znaleźć:

• informacja o nieruchomości,
• przedmiot wyceny,
• źródła skąd pobrane były informacje na temat nieruchomości i otoczenia,
• metodologia badań,
• podstawa formalna wyceny,
• przeznaczenie nieruchomości,
• obliczenie wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• opis rynku, na którym znajduje się nieruchomość,

Wszystkie podane kwoty muszą być w pełnych złotówkach. W dokumentach zamieszcza się odpowiednie klauzulę dotyczącą okoliczności sporządzenia operatu szacunkowego.

Czytaj więcej artykułów z kategorii "Dom".

Czy można wycenić mieszkanie za darmo?

Jeżeli interesujesz się kupnem mieszkania w większym mieście, jest możliwość poznania wyceny mieszkania bez obciążania się dodatkowymi kosztami. W większych miastach licznie odbywają się różnego rodzaju licytacje komornicze, na których możemy zapoznać się z aktami sądowymi dotyczącymi danej nieruchomości. W takich dokumentach możemy również odnaleźć podobne transakcje, na podstawie których była wykonana wycena danego mieszkania. Jest to metoda, która umożliwi nam poznanie wartości rynkowej mieszkania, bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Jeżeli jednak potrzebujemy operatu szacunkowego w celu przedłużenia go w jakimś urzędzie lub banku, musimy skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego.

Jak sporządzić wycenę działki, mieszkania, nieruchomości?

Jeżeli chcemy poznać wartość rynkową mieszkania wyłącznie na własne potrzeby, można pokusić się o samodzielne przeprowadzenie wyceny nieruchomości. Do tego potrzebujemy w zasadzie tylko internetu. Możemy również skorzystać z internetowej wyceniarki mieszkać. Jest to bezpłatna metoda wyceny, a zarazem bardzo dokładna. W celu przeprowadzenie prawidłowej własnej wyceny musimy określić dokładną lokalizację nieruchomości lub działki, wielkość, piętro i liczbę pięter w budynku (jeżeli chcemy wycenić mieszkanie w bloku), rok budowy. Na wysokość wyceny mieszkania ma również wpływ, czy do nieruchomości jest przypisane miejsce postojowe lub garażowe, piwnica, albo czy mieszkanie posiada balkon.

Weź pożyczkę