Najem okazjonalny i umowa najmu okazjonalnego - co to takiego?

Umowa najmu okazjonalnego i sama struktura najmu okazjonalnego to rozwiązanie, które pozwala na dodatkowe zabezpieczenie wszystkim właścicielom mieszkań. Chcemy Wam dzisiaj nieco więcej opowiedzieć o tym rozwiązaniu - czym się charakteryzuje i jakie są zasady obowiązujące przy tej umowie? Dla wszystkich osób zainteresowanych przygotowaliśmy również wzór umowy najmu okazjonalnego. Zapraszamy do lektury!

Najem okazjonalny - co to?

Najem okazjonalny to nic innego, jak wynajmowanie mieszkania, a sama umowa najmu okazjonalnego jest bardzo podobna do tradycyjnej. Różni się jednak jedną rzeczą - w przypadku najmu okazjonalnego, gdy osoba wynajmująca od nas mieszkanie przestaje opłacać czynsz, mamy prawo do egzekucji komorniczej. Jest to zabezpieczenie dla wszystkich właścicieli nieruchomości - niestety wynajem lokalu jest obarczone dużym ryzykiem, np. związanym z niewypłacalnością lokatora lub zwyczajnie z różnego rodzaju zniszczeniami. 

W związku z tym, że najem okazjonalny nieco różni się od tradycyjnego, opiszemy teraz najważniejsze aspekty:

• Osoba, które chce wynająć mieszkanie - (będzie najemcą) musi złożyć oświadczenie dotyczące dobrowolnemu poddania się eksmisji w przypadku konkretnych zdarzeń (np. niepłacenie czynszu, zniszczenia mienia czy zwyczajnie z powodu niewywiązania się obowiązków zawartych w umowie).
• Osoba, która chce wynająć mieszkanie, musi w wyżej wymienionym oświadczeniu wskazać miejsce, gdzie w razie eksmisji będzie mogła się przeprowadzić. 
• W umowie najmu okazjonalnego praktycznie nie ma wypowiedzenia - umowa może zakończyć się w dwóch przypadkach - gdy zostało naruszone prawo lub zapisy w umowie.
• Istnieje możliwość również wypowiedzenia umowy przez osobę, która wynajęła mieszkanie dla siebie - jednak w przeciwieństwie do najmu tradycyjnego, nie może być ona wypowiedziana bez konkretnego powodu.
• Właściciel lokalu może poprosić o kaucję, która maksymalnie może wynosić wartość 3 miesięcznego czynszu - jeżeli brakuje Wam pieniędzy, możecie skorzystać z oferty Szybka Gotówka.

Weź pożyczkę

Umowa najmu okazjonalnego opłaca się na pewno wszystkim osobom, które chcą wynająć swoją własność - dodatkowo jej podpisanie wymaga od nas nieco więcej formalności.

Najem okazjonalny - zasady

Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć taką formę umowy wynajmu, zgodnie z zapisami w ustawie z 2001 roku muszą zawrzeć umowę na pewien czas. Nie może być jednak dłuższa niż 10 lat. Umowa musi być spisana. Jeżeli zostanie zawarta w formie ustnej, jest nieważna i funkcjonuje jako wynajem tradycyjny. W przypadku najmu okazjonalnego należy również zgłosić zaistniałą sytuację do najbliższego US - dzięki temu ewentualna procedura eksmisji będzie znacznie szybsza.

Przy zawarciu tego typu umowy wynajmu musimy jednak dopełnić kilka formalności: 

• należy przygotować oświadczenie podpisane notarialnie - osoby, które starają się o wynajem mieszkania;
• oraz oświadczenie właściciela, również podpisane notarialnie, które dotyczy wyrażenia zgody na wynajem lokalu.

Należy jednak pamiętać, że w stanach nadzwyczajnych, np. w trakcie pandemii nie można nikogo eksmitować - nawet jeżeli została sporządzona umowa najmu okazjonalnego. W standardowej sytuacji przed ostateczną eksmisją musimy najpierw wystosować do osoby wynajmującej od nas mieszkanie pismo (musi ono zostać podpisane w obecności notariusza). W piśmie umieszczamy datę, do której lokal musi zostać opuszczony. Termin ten musi być jednak dłuższy niż 7 dni.

Czytaj również: Kupno mieszkania krok po kroku - praktyczne wskazówki od Szybka Gotówka

Najem okazjonalny - podatek

Po zawarciu umowy właściciel mieszkania musi w ciągu siedmiu dni zgłosić do Urzędu Skarbowego zaistniałą sytuację. Musi dostarczyć umowę najmu okazjonalnego oraz obydwa oświadczenia. Należy również wybrać formę opodatkowania. Do wyboru mamy:

• zasady ogólne,
• ryczałt, w wysokości 8,5% lub 12,5%
• podatek liniowy.

Jeżeli chodzi o wysokość podatku, to jest ona zależna od wybranej formy opodatkowania. Przykładowo na skali podatkowej mamy 17% podatku do dochodów w wysokości 120 000 zł, a powyżej tej kwoty 32%. W przypadku ryczałtu podatek wynosi 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty. Osoby, które zdecydują się na podatek liniowy, będą miały do zapłacenia 19% podatku. 

Ważna informacja jest taka, że od przyszłego roku (2023) nie będzie możliwości wybrania formy opodatkowania - zostanie nam tylko ryczałt.

W związku z oświadczeniami, które należy podpisać w obecności notariusza, cała procedura związana z najmem okazjonalnym wynosi około 400 zł. 

Pamiętajcie, że po zawarciu umowy, musicie zgłosić ją do Urzędu Skarbowego. W większości przypadków urzędów nie ma jednego druku, który trzeba złożyć. Zazwyczaj wystarczy samodzielne sporządzenie dokumentu, czyli oświadczenia, w którym będą zawarte ważne informacje, m.in.:

• PESEL - zarówno wynajmującego, jak i najemcy;
• dane osobowe - zarówno wynajmującego, jak i najemcy;
• adres mieszkania;
• czas obowiązywania umowy;
• inne ważne informacje.

  Najem okazjonalny - notariusz

  Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, muszą wybrać się do notariusza, aby podpisać oświadczenie. Zawarcie umowy bez oświadczeń (zarówno najemcy, jak i wynajmującego) nie jest najmem okazjonalnym, tylko “tradycyjnym”. Warto pamiętać o tym, że wynagrodzenie dla notariusza jest określone - nie może być wyższe niż 1/10 minimalnych pensji, czyli w tym roku opłata ta nie może być wyższa niż 301 zł. Do tej kwoty dolicza się również koszt wypisu aktu, dlatego cały koszt powinien zamknąć się w okolicach 400 zł. 

  Nie ma możliwości zawarcia umowy najmu okazjonalnego, bez zaświadczeń, które będą podpisane w obecności notariusza. Jeśli zabraknie tej formalności umowa najmu, będzie umową tradycyjną.

  Najem okazjonalny - krok po kroku

  Samo zawarcie umowy najmu nie jest trudne. Warto jednak już w ogłoszeniu zaznaczyć ten fakt - wiele osób nie będzie chciało spełniać dodatkowych formalności, np. wizyty u notariusza. 

  Najem okazjonalny, krok po kroku:

  Po pierwsze należy znaleźć osobę, która chce wynająć mieszkanie - zaleca się zawarcie w ogłoszeniu informacji o najmie okazjonalnym;

  Podpisanie umowy i oświadczeń w obecności notariusza;

  Wybór opodatkowania w ramach najmu okazjonalnego;

  Ostatnim krokiem jest zgłoszenie umowy do urzędu.

  Umowa najmu okazjonalnego - wzór

  W każdej umowie wynajmu muszą się znaleźć informacje, takie jak:

  • dane obydwu stron (np. PESEL, imię, nazwisko, adres zamieszkania czy numer telefonu);
  • co jest przedmiotem umowy;
  • długość trwania umowy;
  • jakie są warunki wypowiedzenia umowy;
  • wysokość czynszu i kaucji;
  • informacje o ewentualnych podwyżkach czynszu;
  • obowiązki zarówno właściciela, jak i osoby, która chce wynająć lokal;
  • informacje na temat podnajmowania lokalu;

  Wzór najmu okazjonalnego znajdziecie  tutaj.

  Najem okazjonalny - wady i zalety

  Najem okazjonalny, jak wszystko ma pewne plusy i minus. Chcemy teraz Wam je przedstawić: 

  Najem okazjonalny - wady	Najem okazjonalny - zalety
  Rozwiązanie jest to dedykowane tylko osobom, które nie mają firmy, która zajmuje się wynajmem.	Łatwa eksmisja w przypadku niewywiązywania się z umowy
  Mogą wystąpić trudności ze znalezieniem osób, które chciałyby wynająć mieszkanie.	W przypadku problemów z najemcą można go wyeksmitować bez względu na porę roku. Dla tych osób, które nie wiedzą - w przypadku tradycyjnego wynajmu zima jest pewnego rodzaju okresem ochronnym.
  Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowymi kosztami (np. opłaty notarialne). Trzeba jej również poświęcić nieco więcej czasu.	Właściciel lokalu chroni swój dobytek i majątek.
  Wynajmowany lokal może być tylko użytkowany w celach mieszkalnych - nie może być np. biurem.

  Często zadawane pytania:

  Co to najem okazjonalny?

  Jest to jeden z rodzajów umowy wynajmu mieszkania. Taki rodzaj dokumentu jest zabezpieczeniem dla właściciela.

  Jakie załączniki są potrzebne do umowy najmu okazjonalnego?

  Wszystkie osoby, które chcą zawrzeć umowę muszą spisać - umowę najmu oraz dwa oświadczenia - właściciela i osoby, która chce wynająć mieszkanie. 

  Najem okazjonalny a eksmisja rodziny z dzieckiem - czy jest możliwe?

  Tak. Należy wnieść wniosek do sądu, gdzie zostanie ustanowiona eksmisja rodziny. 

  Czy najem okazjonalny trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego?

  Tak. Konieczne jest zgłoszenie umowy do US.

  Kto musi stawić się u notariusza w przypadku podpisywania umowy najmu okazjonalnego?

  U notariusza musi być zarówno osoba, która wynajmuje mieszkanie, jak i najemca lokalu. 

  Najem okazjonalny - kto płaci u notariusza?

  Nie ma wytycznych, co do tego, kto ma ponosić koszty związane z opłatami notarialnymi. Najczęściej to osoby, które chcą wynająć mieszkanie płacą za formalności. Można jednak podzielić koszty na pół.

Weź pożyczkę