Czym jest umowa przedwstępna — przy sprzedaży lub kupnie mieszkania, domu i działki?

Umowa przedwstępna to jeden z ciekawszych i bardziej złożonych mechanizmów prawnych, z jakimi spotykamy się na przykład nabywając dom lub mieszkanie. Chociaż polskie prawo nie precyzuje, czemu dokładnie mają służyć umowy przedwstępne, to jednak w praktyce ten rodzaj kontraktów najczęściej spotyka się właśnie w przypadku sytuacji nabywania nieruchomości.

Czym więc jest umowa przedwstępna sprzedaży, czemu służy ten rodzaj kontraktu oraz w jakich przypadkach najczęściej się go zawiera? Poniżej przyglądamy się bliżej tej kwestii.

Weź pożyczkę

Na czym polega umowa przedwstępna?

Polskie prawo, a dokładniej mówiąc Kodeks Cywilny bardzo ogólnikowo określa przeznaczenie oraz wzór umowy przedwstępnej. Podstawą prawną jest tutaj artykuł numer 389 Kodeksu Cywilnego.

Co jednak wynika z prawnej definicji oraz czy i w jakim stopniu pozwala ona określić przeznaczenie a także przynajmniej ogólny wzór umowy przedwstępnej?

Można powiedzieć, że umowa przedwstępna sprzedaży lub też mająca za przedmiot inną czynność prawną jest swego rodzaju kontraktem mającym poprzedzać zawarcie dalszej w czasie umowy a jednocześnie w pewnym stopniu precyzować tejże warunki. 

Stąd prawne rozróżnienie, na podstawie którego wyróżniona zostaje  umowa przedwstępna oraz umowa przyrzeczona, czyli zobowiązanie główne, stanowiące przedmiot umowy przedwstępnej.

Brzmi dosyć skomplikowanie? W rzeczywistości jednak nie jest to kontrakt aż tak trudny. Za przykład może posłużyć hipotetyczna sytuacja, w której występuje umowa przedwstępna o pracę:

Pan Artur jest cenionym informatykiem, który postanowił zrobić sobie przerwę od pracy. Wysokie kwalifikacje IT i doświadczenie sprawiają, że Pan Artur jest wręcz wymarzonym kandydatem na stanowisko oferowane przez firmę X. 

Pan Artur planuje jednak wrócić do pracy  po pewnym czasie. Firma X jest gotowa przystać na takie warunki, ale jednocześnie chce zabezpieczyć swoje interesy poprzez upewnienie się, że ceniony specjalista, jakim jest Pan Artur, np. nie zawrze kontraktu z innym pracodawcą.

W tej sytuacji idealnym rozwiązaniem dla obydwu stron okazuje się umowa przedwstępna o pracę. Jej przedmiotem jest podjęcie przez Pana Artura zatrudnienia w przykładowym przedsiębiorstwie X dokładnie w terminie 25 września 2021 roku. Obie strony godzą się na ten sam termin. W rezultacie zawarcia umowy przedwstępnej firma X będzie miała prawo zażądać od Pana Artura podjęcia pracy w przewidzianym terminie. Z drugiej strony taką samą gwarancję otrzymuje Pan Artur, ponieważ pracodawca również zobowiązał się do określonej czynności, jaką jest zaoferowanie pracy Panu Arturowi.

Czytaj również: Kwalifikowany podpis elektroniczny. Do czego potrzebujesz i jak zdobyć podpis elektroniczny?

Powyższy przykład to oczywiście tylko jedna z wielu form, w jakich może występować umowa przedwstępna. Dość dobrze obrazuje on jednak pewne zasadnicze rysy umowy przedwstępnej a mianowicie:

• Umowa przedwstępna zawsze pełni funkcję pewnego rodzaju zabezpieczenia przynajmniej dla jednej strony kontraktu a czasami dla obu stron.
• W jej ramach dochodzi do opisania czynności przyszłej, która dopiero ma nastąpić i której może żądać jedna lub dwie strony kontraktu.
• Umowa przedwstępna ma do pewnego stopnia charakter fakultatywny: określa ona nie tylko konieczność nastąpienia pewnej czynności(w tym wypadku podjęcia pracy) ile prawo stron do żądania owej czynności. Jeśli natomiast ani jedna ani druga strona kontraktu nie będzie żądać spełnienia zapisów umowy przedwstępnej, kontrakt samoistnie przestanie obowiązywać po upływie roku(taki jest prawny termin przedawnienia każdej umowy przedwstępnej, niezależnie od jej przedmiotu)

Na podstawie tych informacji można wskazać jeszcze jeden rys, jakim cechuje się umowa przedwstępna. Jest nim spora doza wygody. Czynność opisana przez postanowienia umowy przedwstępnej będzie wymagalna jedynie wówczas, jeżeli któraś ze stron będzie domagać się jej realizacji. W przeciwnym wypadku umowa niejako “umiera śmiercią naturalną” po upływie dwunastu miesięcy od momentu jej zawarcia.

Kiedy najczęściej zawierana jest umowa przedwstępna?

Chociaż przytaczany przykład opisywał stosunek pracowniczy, to jednak najczęściej występująca formą jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania.

Jaką więc dokładnie funkcję w tym wypadku spełnia umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? Podobnie, jak ma to miejsce w sytuacji stosunku o pracę, również tutaj dochodzi do zabezpieczenia interesów obu stron a mianowicie:

• Strona zainteresowana nabyciem nieruchomości uzyskuje gwarancję, że po uzyskaniu odpowiednich środków finansowych zrealizowane zostanie nabycie wzmiankowanego przez umowę przedwstępną lokalu mieszkaniowego.
• Strona chcąca sprzedać nieruchomość będzie mogła żądać od drugiej strony nabycia owej nieruchomości w określonym przez umowę terminie. Umowa przedwstępna często okazuje się opcją wysoce atrakcyjną na przykład dla właścicieli mieszkań położonych w mniejszych miejscowościach, a więc lokali, na które statystycznie znacznie trudniej jest znaleźć kupca.

Jednocześnie należy pamiętać, że ogromne znaczenie ma forma umowy przedwstępnej a mówiąc dokładniej dane oraz zapisy, jakie w niej zastosowano. Nie należy tutaj wyciągać zbyt daleko idących wniosków z faktu, iż prawo pozostawia stronom umowy dużą swobodę. 

W wielu wypadkach to zapisy, jakie zostaną zawarte w umowie przedwstępnej, będą decydować o tym, w jakim stopniu kontrakt zabezpiecza interesy stron.

Czytaj również: Koszt pracodawcy – co to jest? Co składa się na całkowity koszt pracodawcy i jak go obliczyć?

Jakie zapisy może posiadać umowa przedwstępna?

Formuła i konkretny wzór umowy przedwstępnej to zawsze wypadkowa interesów stron zawierających kontrakt. Wbrew obiegowej opinii, umowa przedwstępna u notariusza wcale nie jest koniecznością. Jednocześnie warto zdawać sobie sprawę z faktu, że forma notarialna umowy przedwstępnej zapewnia szersze spektrum ochrony.

Zależnie od ustaleń pomiędzy stronami, umowa przedwstępna może zawierać:

Podsumowanie

Jak widać, chociaż umowa przedwstępna w wielu sytuacjach okazuje się narzędziem pożytecznym, to czasami bywa również kłopotliwa. Zdarza się to przede wszystkim wówczas, kiedy jedna strona nie zadbała o to, aby forma umowy przedwstępnej należycie zabezpieczała jej interesy.

Inny możliwy problem generuje umowa o zadatek. Często ta o w przypadku umów przedsprzedaży nieruchomości. Zadatek może wynosić nawet 10% wartości właściwej umowy a pieniądze najczęściej trzeba zdobyć szybko.

W takim wypadku korzystnym rozwiązaniem może okazać się pożyczka bez formalności od firmy Szybka Gotówka. Nawet kilkanaście tysięcy złotych na dowolny cel możemy otrzymać składając szybki wniosek online.

Weź pożyczkę