Rynek nieruchomości w Polsce. Czy mieszkania będą tanieć?

Rynek nieruchomości jest jednym z prężniej rozwijających się rynków w Polsce. W 2020 roku w 6 największych miastach w Polsce sprzedano ponad 53 tysiące mieszkań. Po wybuchu pandemii każdy spodziewał się znacznego spadku związanego ze sprzedażą mieszkań, ale wyniósł tylko 19% w porównaniu do roku ubiegłego. Mogłoby się wydawać, że jest to dosyć wysoki spadek, jednak w dobie pandemii eksperci spodziewali się znacznie większego obniżenia popytu.

Rynek nieruchomości — definicja

Zacznijmy od początku. W takim razie, co to jest rynek nieruchomości? Pod tym pojęciem kryją się wszystkie czynności dokonywane między uczestnikami rynku tj. między kupującym a sprzedającym. Rynek nieruchomości kreuje popyt i podaż. Najczęściej zachodzące przemiany na rynku nieruchomości to sprzedaż, kupno, najem, dzierżawa. Uczestnicy tego rynku muszą się liczyć z różnymi prawami i obowiązkami związanymi z obsługą nieruchomości. Ponadto rynek nieruchomości jest rynkiem nieformalnym. Nie posiada stałej siedziby i status. Nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem tego rynku sprawuje Izba Gospodarki Nieruchomościami. Rynek nieruchomości ma bardzo duże znaczenie dla rozwoju gospodarczego kraju. Pełni funkcję:

• wymiany,
• informacyjne,
• korygowania przestrzeni,

Rynek pierwotny nieruchomości

Nowe mieszkania prosto od dewelopera, czy spółdzielni mieszkaniowych są to lokale znajdujące się na rynku pierwotnym. Taki rodzaj nieruchomości nie był jeszcze używany. Sprzedażą takich mieszkań najczęściej zajmują się przedsiębiorcy i deweloperzy. Lokale, które są sprzedawane na pierwotnym rynku nieruchomości, mogą być w trakcie budowy lub ukończone. Najważniejszą cechą tego rynku jest to, że transakcja kupna jest dokonywana na danym lokalu pierwszy raz. Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego mamy do wyboru bardzo często wiele terminów oddania kluczy. Zdarza się również, że kupujemy wtedy tzw. „dziurę w ziemi." Decyzję o kupnie lokalu podejmujemy na postawie planów i projektów, ponieważ budowa mogła się nawet jeszcze nie rozpocząć. Oczywiście nie zawsze tak jest. Czasami możemy się spotkać z sytuacją, że deweloper zakończył budowę bloku. Pracuję już nad kolejną inwestycją, a nadal w swojej ofercie ma na sprzedaż mieszkania z poprzedniej budowy. W takiej sytuacji klucze możemy uzyskać niemal od razu po zapłaceniu za lokal lub po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej. Charakterystyczną cechą mieszkań z rynku pierwotnego jest to, że są w tzw. stanie deweloperskim. Osoba, która zdecydowała się na kupno takiego mieszkania, od podstaw musi się zająć jego wykończeniem. Według własnych upodobań, potrzeb i możliwości. Niestety sumując koszt kupna i urządzanie mieszkania z rynku pierwotnego jest często przerażający. Ponadto mamy do dyspozycji coraz mniej ziemi, czasami w interesującej dla nas lokalizacji nie ma możliwość kupna mieszkania z rynku pierwotnego. W takiej sytuacji zostaje nam do dyspozycji rynek wtórny nieruchomości. Decydując się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego, jesteśmy zwolnieni z płacenia podatku PCC.

Rynek wtórny nieruchomości

Na rynku wtórnym nieruchomości znajdują się mieszkania i lokale, które już wcześniej miały właściciela. Potocznie nazywamy takie mieszkania „z drugiej ręki”. Takie mieszkania są już wykończone. Posiadają łazienkę czy kuchnię. Można również znaleźć ogłoszenia, gdzie właściciele sprzedają mieszkania z całym wyposażeniem wewnętrznym. Decydując się na kupno lokali z rynku wtórnego, często potrzebują one remontu. Raz mniejszego, raz większego. Czasami wystarczy zwykłe odświeżenie ścian, a innym razem gruntowny remont całego mieszkania. Jeżeli brakuje Ci gotówki na zmiany w swoim świeżo zakupionym lokalu, zapoznaj się z ofertą Szybka Gotówka.

Weź pożyczkę

Decydując się na kupno mieszkania z rynku wtórnego mamy możliwość szerokiego wyboru lokalizacji, a czasami może nam się udać, kupić gotowe mieszkanie do zamieszkania. Bez potrzeby przeprowadzenia remontu. Niestety lokale z rynku wtórnego też mają wady. Czasami na pierwszy, czy nawet drugi rzut oka nie widzimy wad, które w efekcie będą wiązały się z kosztownym remontem. Innym problemem jest to, że mieszkanie jest już w jakiś sposób urządzone, jeżeli będziemy chcieli dokonać znaczących zmian, będzie się to wiązało ze znacznie większym remontem, niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego nie możemy zapomnieć o podatku PCC, który wynosi 2% wartości nieruchomości.

Czytaj również: Kredyt hipoteczny czy gotówkowy: co się bardziej opłaca?

Rynek nieruchomości w Polsce

Jeżeli chodzi o rynek pierwotny w Polsce, to pierwsze firmy deweloperskie rozpoczęły swoje działania już w latach 90 dwudziestego wieku. Na polskim rynku mamy kilka tysięcy różnych firm deweloperskich oraz spółdzielni mieszkaniowych, które specjalizują się w budowaniu i sprzedawaniu nowych nieruchomości. Decydując się na kupno mieszkania od dewelopera mamy do czynienia zazwyczaj z lokalnymi firmami. Mało deweloperów działa na całym rynku polskim. Zdecydowana większość mieszkań budowanych w Polsce ma do 60 m2. Mieszkanie o powierzchni 40-60 m2 stanowią ponad 50% wszystkich sprzedawanych mieszkań. Około 20% sprzedawanych mieszkań mieści się w metrażu 61-80 m2. Najmniej jest mieszkań powyżej 80 m2 — jest to około 8% wszystkich sprzedawanych lokali na rynku pierwotnym nieruchomości. W największych polskich miastach ceny mieszkań za 1 m2 z rynku pierwotnego i wtórnego wyglądają następująco:

Podane ceny są uśrednione.

Nieruchomości Warszawa — rynek pierwotny

W Warszawie możemy skorzystać z ofert ponad 100 różnych deweloperów. W lutym tego roku średnia za cenę m2 mieszkania w Warszawie wynosiła 12 060 zł. Jest to wzrost w porównaniu od zeszłego roku o ponad 5%. Najbardziej podrożały mieszkania 4 pokojowe, bo aż o prawie 12% w porównaniu do roku 2020. Najpopularniejszą lokalizacją w centrum Warszawy jest Powiśle. Jeżeli chodzi o dalsze dzielnice, to największą popularnością cieszy się Praga. Badania HRE Investment potwierdzają również, że coraz więcej rodzin poszukuje mieszkań z balkonami, przestronnym tarasem lub ogródkiem. Coraz większa ilość osób interesuje się również kupnem mieszkania na obrzeżach Warszawy. Miejsca te są coraz lepiej skomunikowane z centrum, a także posiadają w swoim sąsiedztwie wiele żłobków, przedszkoli szkół i sklepów. Pozwala to na zakup mieszkania w stolicy, w pobliżu wszystkich dóbr, lecz za nieco niższą cenę.

Nieruchomości Wrocław — rynek pierwotny

We Wrocławiu możemy skorzystać z oferty ponad 60 różnych deweloperów. Mimo wybuchu pandemii zakup różnych lokali we Wrocławiu nadal był bardzo popularny. Zwłaszcza lokale mieszkalne. Nieco niższym popytem możemy się spotkać na lokale usługowe. Wiele osób już zaakceptowało nieznaczny wzrost cen mieszkań we Wrocławiu. Średnia cena mieszkań we Wrocławiu wzrosła o 2%.

Nieruchomości Kraków — rynek pierwotny

W Krakowie możemy skorzystać z oferty ponad 90 różnych deweloperów. Rynek nieruchomości w Krakowie jest ciągle niezaspokojony. Popyt na mieszkania w tym mieście jest niemal równy popytowi, a zakup mieszkań na Litwie czy Słowenii. W 2019 roku w Krakowie sprzedano prawie 20 tysięcy mieszkań. Najwięcej mieszkań powstaje na obrzeżach i centrum miasta. Od 2016 roku w Krakowie gwałtownie rośnie cena za m2 mieszkania. Kraków znajduje się w atrakcyjnym położeniu geograficznym, jest dobrze skomunikowany z innymi regionami Polski, a oprócz tego na terenie Krakowa mamy wysoki dostęp do wykwalifikowanych i wykształconych pracowników.

Czytaj więcej przydatnych artykułów o inwestycjach i biznesie.

Rynek nieruchomości 2021

Początkowo zapowiadało się, że po wybuchu pandemii rynek nieruchomości zacznie przechodzić głęboki kryzys. Tak było przez pierwsze miesiące. Jednak już w 3 kwartale 2020 roku rynek nieruchomości osiągnął stabilizację, a nawet ceny mieszkań z rynku nieruchomości zaczęły rosnąć. Po wybuchu pandemii banki oferowały bardzo niskie oprocentowanie, co dodatkowo mogło zmobilizować więcej osób do podjęcia decyzji odnośnie do kupna swojego mieszkania. Eksperci przewidują, że pandemia wywoła rozwarstwienie cen. Niektóre mieszkania będą drożeć, a inne wręcz przeciwnie. Jednak nie można liczyć na nagłe spadki cen i zakup mieszkania po okazyjnej cenie. Ceny na rynku nieruchomości raczej będą się utrzymywały na podobnym poziomie i ulegną stabilizacji. Nieliczni pośrednicy przewidują, że nastąpi wzrost mieszkań na rynku nieruchomości. Obserwuje się jednak coraz wyższy popyt na większe mieszkania. W 2020 roku najpopularniejsze były mieszkania z ogrodem, tarasem lub w pobliżu terenów zielonych.

Koronawirus a rynek nieruchomości

Zaraz po wykryciu pierwszych przypadków koronawirusa w Polsce rynek nieruchomości, jak każda inna branża chwilowo zastygł. Ponad 65% osób, które planowały zakup mieszkania w niedługim czasie, odłożyły tę decyzję na później. Największe spadki zainteresowaniem zakupu mieszkań odczuli deweloperzy w dużych miastach np. Warszawa i Trójmiasto. Branża w pierwszych miesiącach życia w nowej rzeczywistości odnotowała spadki. Wpływ na spadek zakupu nieruchomości początkowo mogły mieć zaostrzone obwarowania kredytów hipotecznych. W drugim kwartale roku jednak banki zaczęły obniżać wymagania. Wiązało się to z ponownym zwiększeniem popytu na zakup mieszkań. Już w trzecim kwartale zeszłego roku rynek nieruchomości przeszedł w stan stabilizacji. Dzisiaj ceny mieszkań wzrosły o około 2-5% w porównaniu do stanu przed pandemią. Pandemia zmieniła też popyt co do wielkości mieszkań. Jeszcze niedawno największą popularnością cieszyły się mieszkania między 40-50 m2. Dzisiaj, gdy tak dużo czasu spędzamy w domu, obserwujemy trend na kupowanie mieszkań 65 m2 i większych.

Rynek nieruchomości — prognozy

Niektórzy eksperci przewidywali w niedługim czasie krach rynku nieruchomości. Dzisiaj nic na to nie wskazuje, a wręcz przeciwnie. Cały czas utrzymuje się duże zainteresowanie zakupem nieruchomości. Eksperci przewidują, że może nastąpić chwilowy spadek cen nieruchomości, lecz w perspektywie krótkoterminowej. Niedługo później prawdopodobnie ceny ponownie wzrosną. Jeżeli wystąpi spadek popytu na zakup nieruchomości, będzie on wywołany sytuacją epidemiologiczną w kraju oraz wprowadzonymi restrykcjami, obniżonym dostępem do kredytów i ogólny problem z zatrudnieniem.

Weź pożyczkę