Zakup nieruchomości pod wynajem — 10 najlepszych wskazówek od Szybka Gotówka

Cały proces związany z nabyciem nieruchomości pod wynajem różni się od na przykład, tego, z którego korzysta się przy zakupie nieruchomości mieszkalnej do użytku własnego. Zakup jest nadal częścią procesu przenoszenia własności - jednak niektóre opłaty i oczekiwania są inne. Zakup nieruchomości na wynajem jest cały czas warty rozważenia, jeśli ma się świadomość, że jest to inwestycja długoterminowa. Istnieje wiele czynników do przemyślenia, w tym budżet, lokalizacja, miejsce zakupu i rodzaj nieruchomości, którą chcesz kupić.

1. Dowiedz się, z czym wiąże się inwestowanie w zakup nieruchomości pod wynajem

Inwestujesz zarówno czas, jak i pieniądze w zakup nieruchomości pod wynajem, więc upewnij się, że nie masz zamiaru myśleć, że nie ma żadnych potencjalnych pułapek, a Ty jesteś odpowiednio przygotowany. Weź również pod uwagę, że bycie właścicielem nieruchomości oznacza, że masz pewne zobowiązania prawne, ponieważ nieprzestrzeganie ich może oznaczać popełnienie przestępstwa. 

Niektóre zasady i przepisy obejmują:

• utrzymywanie nieruchomości w przyzwoitym (nadającym się do zamieszkania) stanie technicznym,
• coroczne kontrole bezpieczeństwa,
• sposób przechowywania kaucji wpłacanej przez najemców,
• odzyskiwanie czynszu lub eksmitowanie lokatorów, jeśli coś pójdzie nie tak.
  
  

Nawet jeśli posiadasz już swój własny dom, zakup nieruchomości do wynajęcia nie zawsze jest taki sam. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, będzie to kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, który będzie inny, z określonymi stawkami, zasadami i stopami procentowymi.

Najważniejsze wskazówki:

• Dowiedz się, z czym naprawdę wiąże się zakup nieruchomości na wynajem i przygotuj się do wypełnienia swoich obowiązków jako właściciela. 
• Porozmawiaj z radcą prawnym lub licencjonowanym przewoźnikiem o swoim zakupie, aby mogli przeprowadzić Cię przez zawiłości prawne związane z zakupem nieruchomości na wynajem.
• Porozmawiaj z księgowym, który może pomóc Ci w doradztwie inwestycyjnym, abyś wiedział o implikacjach podatkowych. Zazwyczaj będziesz musiał zapłacić podatek od dochodów uzyskanych z wynajmu i zapłacisz podatek od zysków kapitałowych, gdy sprzedasz nieruchomość.

Сzytaj również: 5 prostych strategii, dzięki którym zwiększysz swoje dochody w 2023 roku

2. Czy możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości pod wynajem? 

Przed rozpoczęciem poszukiwania nieruchomości należy odrobić pracę domową, aby mieć pewność, na co można sobie pozwolić. Warto również rozważyć skorzystanie z porady finansowej, aby mieć pewność, że rozumiemy i korzystamy z wszelkich dostępnych korzyści podatkowych/oszczędnościowych. 

Pamiętaj, że będziesz również odpowiedzialny za utrzymanie swojej nieruchomości i upewnienie się, że jest ona bezpieczna dla najemcy. Na przykład, jeśli zlew wymaga wymiany, to prawdopodobnie będzie to twój koszt, a nie najemcy. 

Musisz również wziąć pod uwagę, że nie zawsze możesz otrzymywać regularne przychody z tytułu najmu. Na przykład, najemca może nie płacić na czas, lub może być okres, w którym nieruchomość jest pusta.

Najlepsza rada: 

Rób swoje obliczenia ostrożnie – to nie jest czas na zgadywanie. Idealnie byłoby mieć „fundusz oszczędnościowy” (równowartość co najmniej 6-miesięcznego dochodu z wynajmu) dostępny na nieprzewidziane naprawy i brak dochodów z wynajmu, na wypadek, gdyby Twoja nieruchomość była pusta między najemcami.

3. "Dochód" z inwestycji 

Nieruchomość do wynajęcia jest generalnie inwestycją długoterminową, ale każda inwestycja powinna "przynosić" zysk. Na przykład, jeśli kupisz nieruchomość za 1500000 zł, a roczny dochód z wynajmu wynosi 75000 zł, Twój zysk wyniesie 5%.  

Jeśli planujesz być właścicielem nieruchomości bezpośrednio, bez firmy zarządzającej nieruchomościami, to warto rozważyć wartość swojego czasu. Niezależnie od tego, czy chodzi o znalezienie lokatorów, załatwianie formalności czy zorganizowanie wymiany bojlera.

Najlepsza rada:

Jak każda inwestycja, ceny nieruchomości i dochody z najmu mogą iść w górę i w dół.  Zapewnienie najemcom dobrej "obsługi" sprawi, że będą chcieli pozostać w domu, co z kolei oznacza bardziej regularne przychody z najmu, ponieważ nie będziesz musiał ciągle szukać nowych najemców. 

4. Przeanalizuj swoją potencjalną nieruchomość 

Niektóre elementy procesu zakupu są takie same w przypadku zakupu nieruchomości na wynajem, ale niektóre z tych pytań, które należy zadać, są nieco bardziej szczegółowe.

Musisz wziąć pod uwagę:

• dokładnie kto jest właścicielem, 
• czy są lub były jakieś problemy z nieruchomością,
• dokładnie co będzie objęte sprzedażą (wyposażenie i zawartość),
• jakie gwarancje, poręczenia i certyfikaty bezpieczeństwa posiada nieruchomość i jej zawartość i czy można je przenieść na Ciebie,
• że nieruchomość może być wynajęta, nawet jeśli są już lokatorzy w nieruchomości, jeśli nieruchomość jest obecnie wynajmowana, będzie to również zawierać szczegóły dotyczące rodzaju dzierżawy i kiedy kończy się.  Nawet jeśli odpowiada Ci pozostawienie najemców w nieruchomości po tym, jak staniesz się właścicielem, musisz być bardzo ostrożny i skorzystać z konkretnej i szczegółowej porady prawnej w tej sprawie. Jest na przykład możliwe, że najemcy mogą nabyć pewne prawa poprzez różne rodzaje najmu, które bardzo utrudniają eksmisję, jeśli nie zastosowałeś właściwych procedur. 

Należy również pamiętać, że jeśli sprzedający nie jest właścicielem nieruchomości (tj. nie kupujesz od kogoś, kto mieszka w nieruchomości), to sprzedający:

• będzie miał obowiązki prawne jako właściciel, które musi spełnić, takie jak utrzymanie nieruchomości (w przeciwnym razie obowiązki te mogłyby zostać przeniesione na Ciebie),
• może wiedzieć mniej o nieruchomości i może dać ograniczoną gwarancję tytułu, więc trzeba doświadczonego przedstawiciela prawnego, aby zapewnić, że są chronione.

5. Gdzie kupić nieruchomość na wynajem?

Część Twojego rozpoznania musi obejmować poszukiwanie najlepszych obszarów do wynajmu nieruchomości, które mogą nie znajdować się w obszarze, w którym obecnie mieszkasz. Kupuj w obszarze, który jest atrakcyjny dla najemców i gdzie jest wystarczająco dużo ludzi, którzy będą chcieli wynająć. 

Należy pamiętać, że jeśli zdecydowałeś się nie korzystać z agenta nieruchomości do zarządzania nieruchomością do wynajęcia, będziesz musiał być dostępny dla swoich najemców, jeśli coś pójdzie nie tak. W związku z tym może lepiej wybrać miejsce, do którego można łatwo dotrzeć.

Najlepsza rada:

Pamiętaj, że to nie jest miejsce, w którym planujesz mieszkać! Nie chodzi o to, co ty byś chciał, ale czego będą chcieli twoi potencjalni najemcy. 

6. Poznaj swojego najemcę 

Tak jak firma musi znać swój rynek docelowy (komu będzie sprzedawać), tak Ty musisz zidentyfikować swoich potencjalnych najemców, abyś mógł zapewnić, że Twoja nieruchomość jest dla nich atrakcyjna, co z kolei sprawi, że potencjalni najemcy będą chcieli wynajmować od Ciebie. Na przykład, potrzeby pary zawodowej będą się różnić od potrzeb 5 studentów uniwersyteckich we wszystkim, od wysokości czynszu, który będą płacić, do tego, jakich urządzeń będą oczekiwać od Ciebie.  

Jeśli kupujesz nieruchomość, która ma już najemców, będziesz musiał dokładnie sprawdzić, co zawiera ich obecna umowa najmu i kiedy wygasa. Chociaż pod wieloma względami przejęcie nieruchomości z obecnymi najemcami jest korzystne, będziesz chciał zawrzeć z nimi własną umowę, aby upewnić się, że każda ze stron zna oczekiwania drugiej. 

7. Właściwa cena 

Kiedy już znajdziesz nieruchomość, której szukasz, nie bój się targować o cenę. Rynki się zmieniają, a Ty możesz nie znać osobistej sytuacji sprzedających, więc nie jest to czas, aby być powściągliwym w proszeniu o obniżenie ceny. 

Po uzgodnieniu ceny trzeba będzie wymienić swoje dane ze sprzedającym. Jeśli korzystasz z agenta nieruchomości, zazwyczaj organizują to za Ciebie. Należy pamiętać, że do momentu formalnej wymiany umów ani Ty, ani sprzedający nie jesteście prawnie zobowiązani do zakończenia procesu i możecie się wycofać bez żadnych poważnych konsekwencji. 

Najlepsza rada:

Bądź pewny siebie i profesjonalny podczas targowania się, ale nie ma potrzeby, aby być aroganckim lub niegrzecznym.

8. Sprawdź różne ubezpieczenia dla nieruchomości pod wynajem i wybierz najlepsze

W przypadku kupna nieruchomości do wynajęcia konieczne będzie posiadanie specjalistycznego ubezpieczenia budynku i prawdopodobnie zawartości (w zależności od tego, co znajduje się w nieruchomości). Nie daj się jednak skusić na zakup często tańszego ubezpieczenia dla nieruchomości mieszkalnej, ponieważ jeśli coś się stanie (np. najemca spowoduje pożar), Twoja firma ubezpieczeniowa nie pokryje Twoich strat. Zamiast tego potrzebne będzie specjalistyczne ubezpieczenie przeznaczone specjalnie dla nieruchomości kupowanych na wynajem - często określane jako " Ubezpieczenie dla właściciela". 

Najlepsza rada: 

Upewnij się, że nie tylko uzyskasz odpowiednią ochronę ubezpieczeniową, która chroni Twoją inwestycję, ale że rozejrzysz się za najlepszą wyceną, porównując produkty podobne do siebie. 

9. Zrób to zgodnie z prawem 

Na zakończenie, ale nie najmniej ważne, nigdy nie próbuj iść na skróty, nie korzystając z ważnej pisemnej umowy najmu. Szczególnie w Polsce, jeśli nie dostarczysz najemcy pewnych informacji i nie uzyskasz podpisanej umowy najmu, zanim wprowadzi się do lokalu, może on nabyć prawa, których żaden z was nie przewidział. Na przykład może się okazać, że praktycznie niemożliwe jest zapewnienie opuszczenia lokalu przez najemcę, nawet jeśli nie płaci on należnego czynszu.  

Najlepsza rada: 

Poszukaj profesjonalnej pomocy z umową najmu i towarzyszącą jej papierkową robotą.

10.Uzyskaj właściwy kredyt hipoteczny lub skorzystaj z pożyczki od Szybka Gotówka

Pamiętaj o tym, że kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości do wynajęcia różni się od tego, który zostałby przyznany przy zakupie nieruchomości, w której zamierzasz zamieszkać. Jeśli dokonałeś już zakupu nieruchomości, ale brakuje Ci środków na remont, zwróć się o pomoc do Szybka Gotówka.