Główna > Finanse > Sekrety oszczędzania > Wynajmować mieszkanie czy brać kredyt hipoteczny - co się bardziej opłaca?

Wynajmować mieszkanie czy brać kredyt hipoteczny - co się bardziej opłaca?

Co w obecnych czasach jest lepszym wyborem?
03.04.2019
67
Czas czytania -
14 min.

Jeszcze kilka lat temu większość Polaków uważała, że jednym z najważniejszych życiowych celów każdego człowieka jest kupno własnego mieszkania. Dzisiaj pojawia się coraz więcej osób, które oddają przewagę wynajmowi uważając, że pozwala on na większą mobilność, swobodę i niezależność. Postaramy się wyjaśnić, po której stronie w rzeczywistości leży racja i co jest wygodniejsze – wynajmowanie czy kupno.

Ekonomiczna racjonalność wynajmu i hipoteki

Porównajmy na konkretnym przykładzie koszt nabycia mieszkania w hipotece i koszt wynajmu nieruchomości. Od razu jednak warto zaznaczyć, że arenda mieszkania, podczas której nie stawiamy sobie za cel zebrania pieniędzy na własne mieszkanie jest finansowo bardziej opłacalna, aniżeli kupno na podstawie hipoteki.

Dane wyjściowe

Nie można w pełni przewidzieć, jak rynek nieruchomości będzie się zachowywał w ciągu najbliższych 10 lat. Istnieje zbyt wiele trudnych do przewidzenia czynników, jak na przykład: sytuacja gospodarcza w kraju, polityka Banku Centralnego, a nawet stabilność w Unii Europejskiej, które mają zdecydowany wpływ na koszt wynajmu oraz sprzedaży mieszkań. Eksperci jednak nadal uważają, że inwestycje w nieruchomości są podstawowym rodzajem inwestycji w Polsce.

 

Wynajem mieszkania

Mieszkanie w kredyt

Kawalerka w Warszawie (50 m2)

300 000 zł

300 000 zł

Koszt miesięczny

1500 zł

1240 zł

Termin spłaty

30 lat

30 lat

Koszt po 30 latach

540 000 zł

446 400 zł

Opłaty dodatkowe

Zaliczka - 1200 zł

Wkład własny - 50 tys. zł

Opłaty okołokredytowe - 6 tys. zł

Media

300 zł

300 zł

Remont

Brak

Najniższy koszt - 49 tys. zł

Koszt całościowy

649 200 zł

659 400 zł

Wydatki w całości oraz nadpłata rozkładają się w następujący sposób:

Wydatki na mieszkanie

Dokonane obliczenia pozwalają stwierdzić, że:

  1. Im wyższy jest faktyczny poziom inflacji, tym mniej opłaca się oszczędzać pieniądze i wynajmować mieszkania.
  2. Jeśli mieszkanie nie będzie wzrastać w cenie odpowiednio wobec poziomu inflacji, szybciej uda się zaoszczędzić na własne mieszkanie.
  3. Wraz ze wzrostem stóp o co najmniej 2%, hipoteka staje się mniej rentowna niż wynajem.
  4. Bez uwzględnienia poziomu wzrostu cen zakupu oraz wynajmu nieruchomości, wynajem będzie tańszy niż kredyt hipoteczny.

Ile kosztuje arenda i kupno mieszkania?

Arenda mieszkania w Polsce zależy nie tylko od jego jakości oraz lokalizacji na terenie miasta, ale również od regionu. Rzeczywiście, więcej zapłacimy za mieszkanie w wielkich miastach, popularnych regionach turystycznych oraz dobrze rozwiniętych regionach kraju. Przede wszystkim rozważymy w jakich polskich województwach zapłacimy za wynajem najwięcej, a w jakich najmniej.

Jak świadczy podana tabela, na Śląsku możemy kupić mieszkanie najtaniej w Polsce, z kolei najbardziej „drogimi” regionami są Wielkopolska, Mazowsze oraz Małopolska.

 

Mieszkanie jednopokojowe

Mieszkanie dwupokojowe

Warszawa

200 tys. zł

300 tys. zł

Gdańsk

180 tys. zł

240 tys. zł

Katowice

140 tys. zł

190 tys. zł

Poznań

170 tys. zł

210 tys. zł

Kraków

190 tys. zł

270 tys. zł

Wrocław

180 tys. zł

250 tys. zł

Decydując się na kupno mieszkania warto również wspomnieć o tym, że jego koszt często ustala się na podstawie zapotrzebowań rynkowych, które z kolei mogą wydawać się bardzo paradoksalne. Na przykład:

  • Więcej zapłacimy za mieszkanie w miejscowości podwarszawskiej aniżeli w samej stolicy;
  • Mieszkania w Sopocie i Zakopanem kosztują więcej niż w Warszawie ( 9364 zł oraz 9520 zł wobec 8325 zł);
  • Najtaniej kupimy mieszkanie w Zawierciu i w Żaganiu – metr kwadratowy kosztuje tutaj odpowiednio tylko 2190 zł i 2103 zł.

Gdy zastanowimy się nad tym, ile kosztuje mieszkanie hipoteczne (metr kwadratowy) w różnych miastach Polski, zetkniemy się z następującymi liczbami:

Miasto

3-pokojowe

2-pokojowe

1-pokojowe

Szczecin

5147

5204

5238

Bydgoszcz

4948

4977

4974

Gdańsk

7276

7286

7401

Olsztyn

4771

4943

5011

Białystok

5115

5250

5381

Warszawa

8842

9219

9402

Toruń

4936

5071

5228

Poznań

6477

6641

6939

Lublin

5283

5371

5522

Zielona Góra

4147

4682

4725

Wrocław

6565

6737

7250

Kielce

4731

4674

4659

Łódź

4997

4974

5059

Opole

4767

5078

4953

Katowice

5122

5133

5127

Kraków

7080

7246

7655

Wychodzi na to, że najmniej za mieszkanie zapłacimy w niewielkich polskich miastach usytuowanych w regionach depresyjnych. Z kolei najdrożej będą kosztować mieszkania w centrach wojewódzkich. Ponadto, jak świadczy zaprezentowana tabela, bez względu na to, w jakim regionie Polski zdecydujemy się na kupno własnego mieszkania bez kredytu, najmniej zapłacimy za metr kwadratowy w przypadku, gdy kupimy mieszkanie o większej powierzchni.


Czytaj również: Ile kosztuje remont mieszkania i jak obniżyć jego koszty?


Wynajem lub hipoteka: kwestie, na które warto zwrócić uwagę

Decydując się na hipotekę lub kupno mieszkania warto zwrócić uwagę nie tylko na matematyczne rozliczenia, ale również na inne aspekty dotyczące wad oraz zalet tych sposobów nabycia własnego mieszkania. Rozważmy je teraz bardziej szczegółowo.

Zalety hipoteki:

  • Po zakupie mieszkania na podstawie hipoteki możemy od razu zarejestrować nieruchomość oraz w niej zamieszkać;
  • Nieruchomość nabyta na podstawie hipoteki przekształca się w nasze aktywo, którym możemy zarządzać według naszego uznania (sprzedać, przekazać, wynająć itd.);
  • Istnieje możliwość uzyskania ulgi podatkowej na zakup mieszkania.

Wady hipoteki:

  • W przypadku zaistnienia trudności finansowych możemy stracić własne mieszkanie;
  • Systematycznie dokonując płatności za hipotekę raczej nie uda się zgromadzić oszczędności.

Decydując się na kredyt na nieruchomość powinniśmy pamiętać o tym, że wiąże się on z licznymi dodatkowymi opłatami, które zostały przedstawione w poniższej tabeli:

 Koszty początkowe

 0-0,6% wartości kredytu

 Ubezpieczenie

Do 20% kupowanej nieruchomości

Opłaty za prowadzenie konta osobistego

0-2,5%

Podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości

2%

Opłaty przy wcześniejszej spłacie kredytu

Do 3%

Wycena nieruchomości

Do 1200 zł

Warto też pamiętać, że inflacja w mniejszym stopniu oddziałuje na wynajem mieszkania, aniżeli na jego kupno na podstawie kredytu.

Z kolei argumenty potwierdzające czy wynajem mieszkania jest opłacalny:

  1. Decydując się na wynajęcie mieszkania nie ponosimy praktycznie żadnych zobowiązań;
  2. Wynajęte mieszkanie można wymienić w każdej dowolnej chwili;
  3. Nie potrzebujesz mieć oficjalnych zarobków w celu wynajmu mieszkania;
  4. Wolne środki, które zostają po opłaceniu wynajmu można zaoszczędzić.

Oto tylko niektóre z zalet wynajmu mieszkań wskazane przez ekspertów:

  • Nie trzeba wydawać pieniędzy na naprawy co 5-10 lat. Remont zawsze kosztuje o 1,5-2 razy więcej, niż było to zaplanowane, a ponadto zajmuje więcej czasu. W przypadku wynajętego mieszkania za dokonanie remontu odpowiada najczęściej właściciel, a ponadto po kilku latach zamieszkania w tym samym miejscu, zawsze można przeprowadzić się do mieszkania o wyższym standardzie, lepiej wykończonego i urządzonego. Co więcej w przypadku sprzedaży mieszkania po remoncie wydane na niego pieniądze prawie nigdy nie zwracają się właścicielowi;
  • Wynajęte mieszkanie pozwala sprawdzić prawdziwość uczuć młodej pary. Wynajem w pierwszych 2-3 latach wspólnego życia jest o wiele lepszym rozwiązaniem niż kredyt pod hipotekę, szczególnie gdy później dochodzi do sytuacji rozwodu;
  • Początkowe wydatki na wynajem są o wiele mniejsze niż od razu wydawanie na kupno własnego mieszkania;
  • Nie zawsze można znaleźć odpowiednie mieszkanie do kupienia, zwłaszcza gdy chcemy zamieszkać w dobrej, wygodnej do życia oraz bezpiecznej dzielnicy. Z kolei o wiele łatwiej jest wynająć w takim miejscu odpowiednie mieszkanie;
  • Wynajem pozwala na znaczną mobilność – zawsze można wynająć mieszkanie znajdujące się blisko pracy, a nawet przeprowadzić się do innego miasta lub kraju;
  • Przez inflację kupno mieszkania nie zawsze jest dobrą inwestycją;
  • Koszt mieszkań w depresyjnych lub starzejących się dzielnicach na pewno będzie spadać wraz z upływem lat.

Analizując to, czy warto wynajmować mieszkanie można znaleźć również sporo argumentów przeciwko temu rozwiązaniu.

  1. Osoba wynajmująca nam mieszkanie może zdecydować się w dowolnej chwili na jego sprzedaż lub zerwanie umowy o wynajem;
  2. Wynajmując mieszkanie nie będziemy mieli możliwości urządzenia go według własnego uznania.

Następnie przeanalizujemy to, ile będzie kosztował wynajem mieszkania w różnych regionach Polski. Przede wszystkim zaznaczymy, że zamiast analizy różnych ofert obecnie możemy skorzystać z licznych kalkulatorów wynajmu mieszkania, które są dostępne w trybie online. Wynajem w różnych regionach Polski posiada jednak właściwe sobie cechy. Eksperci rynkowi twierdzą, że można wynająć niedrogie jednopokojowe mieszkanie na obrzeżach miasta. Ta sytuacja jest obserwowana we wszystkich miastach Polski.

Ceny za wynajem kawalerek w Polsce w starego typu budownictwie zostały pokazane w poniższej tabeli.

Miasto

1-pokojowe

2-pokojowe

3-pokojowe

Szczecin

1400

2000

2800

Bydgoszcz

1100

1500

2500

Gdańsk

1700

2350

2900

Olsztyn

1000

1300

1900

Białystok

1000

1300

1900

Warszawa

1850

2600

3850

Toruń

1000

1300

2000

Poznań

1300

1800

2600

Lublin

1200

180

2500

Zielona Góra

1100

1500

1900

Wrocław

1600

2200

2800

Kielce

900

1300

1900

Łódź

1200

1700

2300

Opole

1000

1350

1900

Katowice

1250

2100

2900

Kraków

1500

2100

3100

Wynajem czy kupno: na co się zdecydować?

Wynajem czy kupno? Jak możemy zauważyć każde z tych rozwiązań posiada zarówno wady, jak i zalety. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zastanowić się nad wszystkimi aspektami i tylko po precyzyjnej analizie wad oraz zalet każdego ze sposobów nabycia nieruchomości zdecydować się na ostateczny krok.

Istnieją też inne opcje. Na przykład, kupno mieszkania pod wynajem ogólnie rzecz biorąc jest dobrą inwestycją. Najwyższe ceny dla długoterminowego wynajmu mieszkań są ustalone w Warszawie - minimalna cena za wynajem jednopokojowego mieszkania zaczyna się w stolicy od 1500 PLN. Wysoki jest również koszt mieszkania w innych regionach Polski. Za wynajem kawalerki w Krakowie zapłacimy minimalnie 1300 zł, we Wrocławiu nawet 1400 PLN.

Zastanawiając się nad tym, co będzie bardziej opłacalne, wynajem czy kupno mieszkania, warto również przeanalizować podstawowe ryzyka, które wynikają podczas stosowania każdego z tych sposobów nabycia nieruchomości.

Ryzyko

Wynajem mieszkania

Zakup mieszkania na kredyt

Możliwe skutki

Obniżenie lub utrata stabilnych zysków

Potrzeba poszukiwania tańszego mieszkania

Restrukturyzacja kredytu lub odroczenie spłaty kredytu

Wzrost cen na rynku nieruchomości

Kwota wynajmu może wzrosnąć

Nie będzie oddziaływać

Obniżenie cen na rynku nieruchomości

Można poprosić o obniżenie kosztu wynajmu

Nie będzie oddziaływać

Dewaluacja złotówki 

Kwota wynajmu może wzrosnąć

Nie będzie oddziaływać 

Bankructwo banku

-

Kredyt zostanie wykupiony przez inny bank lub firmę udzielającą kredytów. Zwrot pieniędzy jest gwarantowany przez państwo, ale może to potrwać długi czas.

Jak oszczędzać na mieszkanie?

Jak widzisz, koszt zakupu mieszkania na kredyt jest dość wysoki, zatem warto zadać pytanie o to, jak oszczędzać pieniądze na kredyt hipoteczny. Specjaliści zalecają stosować kilka sprawdzonych rozwiązań, które pozwolą zdobyć pożądaną kwotę. Otóż, posiadając zarobki przeciętnego Polaka, musisz:

  • Postawić przed sobą realny cel;
  • Dokładnie ustalić, jaką kwotę potrzebujesz zaoszczędzić;
  • Codziennie i comiesięcznie wyliczać swoje zyski oraz straty;
  • Analizować comiesięczne wydatki, co pozwoli znaleźć dodatkowe źródła oszczędzania;
  • Udawać się na zakupy z przemyślaną listą;
  • Znaleźć dodatkowe źródło dochodów.

Poniżej prezentujemy tabelę, za pomocą której możesz szybko wyliczyć, ile pieniędzy należy odkładać, by zebrać pożądaną kwotę w ciągu określonego okresu.

 

Zaoszczędzona kwota

Kwota, mies.

% (rok)

5 lat

10 lat

15 lat

20 lat

1000

5%

68299

155960

268475

412889

10%

78105

206639

418172

766299

15%

89720

278843

677514

1517915

20%

103514

382719

1135838

3167295

2000

5%

136598

311921

536950

825778

10%

156209

413279

836344

1532597

15%

179441

557687

1355027

3035829

20%

207028

765435

2271676

6334591

3000

5%

204897

467881

805425

1238668

10%

234314

619918

1254517

2298896

15%

269161

836530

2032541

4553744

20%

310543

1148157

3407514

9501886

5000

5%

314495

779802

1342375

2064446

10%

390523

1033197

2090861

3831493

15%

448601

1394217

3387568

7589573

20%

517571

1913595

5679190

15836477

10 000

5%

682990

1559604

2684750

4128892

10%

781045

2066394

4181722

7662986

15%

897203

2788433

6775136

15179146

20%

1035142

3827189

11357381

31672953

15 000

5%

1024485

2339407

4027125

6193339

10%

1171568

3099592

6272583

11494479

15%

1345804

4182650

10162704

22768719

20%

1552713

5740784

17037571

47509430

20 000

5%

1365980

3119209

5369500

8257785

10%

15562090

4132789

8363444

15325972

15%

1794405

5576866

13550272

30358292

20%

2070283

7654379

22713761

63345906

30 000

5%

2048970

4678813

8054250

12386677

10%

2343135

6199183

12545166

22988975

15%

2691608

8365299

20325405

45537438

20%

3105425

11481568

34075142

95018859

Podsumowując możemy zaznaczyć, że jeśli posiadasz zawód, na który jest zapotrzebowanie na rynku pracy i osiągasz dobrą pensję (a co za tym idzie możesz szybko spłacić kredyt na mieszkanie), to opcja z hipoteką będzie dla Ciebie bardziej opłacalna. Dla wszystkich pozostałych (jak pokazuje doświadczenie - dla większości), których dochód zależy od bonusów lub premii i zawsze istnieje ryzyko utraty pracy, bezpieczniejszym wyjściem jest wynajem.

Biorąc kredyt na kupno domu będziemy mieli poważne zobowiązania, natomiast możemy nie uzupełniać własnego depozytu przeznaczonego na kupno mieszkania, w razie niemożności nawet w ciągu kilku lat.

Podsumowując można zaznaczyć, że kupno mieszkania na kredyt hipoteczny przewidziany na długi okres jest mniej opłacalne, niż wynajem mieszkania oraz odkładanie oszczędności na zakup własnego lokum. Jednak różnica jest nieznaczna i wynosi tylko 2%.

Podobne artykuły: