Wynajmować mieszkanie czy brać kredyt hipoteczny - co się bardziej opłaca?

Jeszcze kilka lat temu większość Polaków uważała, że jednym z najważniejszych życiowych celów każdego człowieka jest kupno własnego mieszkania. Dzisiaj pojawia się coraz więcej osób, które oddają przewagę wynajmowi uważając, że pozwala on na większą mobilność, swobodę i niezależność. Postaramy się wyjaśnić, po której stronie w rzeczywistości leży racja i co jest wygodniejsze – wynajmowanie czy kupno.

Ekonomiczna racjonalność wynajmu i hipoteki

Porównajmy na konkretnym przykładzie koszt nabycia mieszkania w hipotece i koszt wynajmu nieruchomości. Od razu jednak warto zaznaczyć, że wynajem mieszkania, w czasie, gdy  nie stawiamy sobie za cel zebrania pieniędzy na własne mieszkanie jest finansowo bardziej opłacalna, niż kupno na podstawie hipoteki.

Mieszkanie na kredyt czy wynajem?

Nie można w pełni przewidzieć, jak rynek nieruchomości będzie się zachowywał w ciągu najbliższych 10 lat. Istnieje zbyt wiele trudnych do przewidzenia czynników, jak na przykład: sytuacja gospodarcza w kraju, polityka Banku Centralnego, a nawet stabilność w Unii Europejskiej, które mają zdecydowany wpływ na koszt wynajmu oraz sprzedaży mieszkań. Eksperci jednak nadal uważają, że inwestycje w nieruchomości są podstawowym rodzajem inwestycji w Polsce.

Biorąc jednak pod uwagę obecne warunki, w przypadku zakupu kawalerki w Warszawie sytuacja wygląda następująco. Na potrzeby wyliczeń i obecnego rynku szacujemy, że m2 w Warszawie kosztuje około 10 000 zł. 

Wydatki w całości oraz nadpłata rozkładają się w następujący sposób:

Przedstawione dane pozwalają stwierdzić, że:

1. Im wyższy jest faktyczny poziom inflacji, tym mniej opłaca się oszczędzać pieniądze i wynajmować mieszkania. Przypominamy, że obecnie inflacja jest bardzo wysoka.
2. Jeśli mieszkanie nie będzie wzrastać w cenie odpowiednio wobec poziomu inflacji, szybciej uda się zaoszczędzić na własne mieszkanie.
3. Wraz ze wzrostem stóp o co najmniej 2%, hipoteka staje się mniej rentowna niż wynajem.
4. Bez uwzględnienia poziomu wzrostu cen zakupu oraz wynajmu nieruchomości, wynajem będzie tańszy niż kredyt hipoteczny. Należy jednak pamiętać, że mieszkanie nie jest naszą własnością i po 30 latach wynajmowania może się okazać, że nie mamy gdzie mieszkać.

Ile kosztuje wynajem i kupno mieszkania?

Wynajem mieszkania w Polsce zależy nie tylko od jego jakości oraz lokalizacji na terenie miasta, ale również od regionu. Rzeczywiście, więcej zapłacimy za mieszkanie w wielkich miastach, popularnych regionach turystycznych oraz dobrze rozwiniętych regionach kraju. Przede wszystkim rozważymy w jakich polskich miastach wojewódzkich zapłacimy za wynajem najwięcej, a w jakich najmniej.

Jak przedstawia poniższa tabela, na Śląsku możemy kupić mieszkanie najtaniej w Polsce, z kolei najdroższymi regionami są Wielkopolska, Mazowsze oraz Małopolska.

Decydując się na kupno mieszkania, warto również wspomnieć o tym, że jego koszt często ustala się na podstawie zapotrzebowań rynkowych, które z kolei mogą wydawać się bardzo paradoksalne. Na przykład:

• Więcej zapłacimy za mieszkanie w miejscowości podwarszawskiej niż w samej stolicy;
• Zdarza się, że mieszkania w Sopocie i Zakopanem kosztują więcej niż w Warszawie.
• Najtaniej kupimy mieszkanie w Zawierciu i w Żaganiu. 

Gdy zastanowimy się nad tym, ile kosztuje mieszkanie (metr kwadratowy) w różnych miastach Polski, zetkniemy się z następującymi kwotami:

Wychodzi na to, że najmniej za mieszkanie zapłacimy w niewielkich polskich miastach. Z kolei najdrożej będą kosztować mieszkania w miastach wojewódzkich. Ponadto, jak pokazuje zaprezentowana tabela, bez względu na to, w jakim regionie Polski zdecydujemy się na kupno własnego mieszkania bez kredytu, najmniej zapłacimy za metr kwadratowy w przypadku, gdy kupimy mieszkanie o większej powierzchni.

Czytaj również: Ile kosztuje remont mieszkania i jak obniżyć jego koszty?

Wynajem lub hipoteka: kwestie, na które warto zwrócić uwagę

Decydując się na wynajem lub kupno mieszkania, warto zwrócić uwagę nie tylko na matematyczne rozliczenia, ale również na inne aspekty dotyczące wad oraz zalet tych sposobów nabycia własnego mieszkania. Rozważmy je teraz bardziej szczegółowo.

Zalety hipoteki:

• Po zakupie mieszkania na podstawie hipoteki możemy od razu zarejestrować nieruchomość oraz w niej zamieszkać;
• Nieruchomość nabyta na podstawie hipoteki przekształca się w nasze aktywo, którym możemy zarządzać według naszego uznania (sprzedać, przekazać, wynająć itd.);
• Istnieje możliwość uzyskania ulgi podatkowej na zakup mieszkania.

Wady hipoteki:

• W przypadku zaistnienia trudności finansowych możemy stracić własne mieszkanie;
• Systematycznie dokonując płatności za hipotekę raczej nie uda się zgromadzić oszczędności.

Decydując się na kredyt na nieruchomość powinniśmy pamiętać o tym, że wiąże się on z licznymi dodatkowymi opłatami, które zostały przedstawione w poniższej tabeli:

Warto też pamiętać, że inflacja w mniejszym stopniu oddziałuje na wynajem mieszkania, aniżeli na jego kupno na podstawie kredytu.

Z kolei argumenty potwierdzające czy wynajem mieszkania jest opłacalny:

1. Decydując się na wynajęcie mieszkania nie ponosimy praktycznie żadnych zobowiązań;
2. Wynajęte mieszkanie można wymienić w każdej dowolnej chwili;
3. Nie potrzebujesz mieć oficjalnych zarobków w celu wynajmu mieszkania;
4. Wolne środki, które zostają po opłaceniu wynajmu można zaoszczędzić.

Oto tylko niektóre z zalet wynajmu mieszkań wskazane przez ekspertów:

• Nie trzeba wydawać pieniędzy na naprawy co 5-10 lat. Remont zawsze kosztuje o 1,5-2 razy więcej, niż było to zaplanowane, a ponadto zajmuje więcej czasu. W przypadku wynajętego mieszkania za dokonanie remontu odpowiada najczęściej właściciel, a ponadto po kilku latach zamieszkania w tym samym miejscu, zawsze można przeprowadzić się do mieszkania o wyższym standardzie, lepiej wykończonego i urządzonego. Co więcej w przypadku sprzedaży mieszkania po remoncie wydane na niego pieniądze prawie nigdy nie zwracają się właścicielowi;
• Wynajęte mieszkanie pozwala sprawdzić prawdziwość uczuć młodej pary. Wynajem w pierwszych 2-3 latach wspólnego życia jest o wiele lepszym rozwiązaniem niż kredyt pod hipotekę, szczególnie gdy później dochodzi do sytuacji rozwodu;
• Początkowe wydatki na wynajem są o wiele mniejsze niż od razu wydawanie na kupno własnego mieszkania;
• Nie zawsze można znaleźć odpowiednie mieszkanie do kupienia, zwłaszcza gdy chcemy zamieszkać w dobrej, wygodnej do życia oraz bezpiecznej dzielnicy. Z kolei o wiele łatwiej jest wynająć w takim miejscu odpowiednie mieszkanie;
• Wynajem pozwala na znaczną mobilność – zawsze można wynająć mieszkanie znajdujące się blisko pracy, a nawet przeprowadzić się do innego miasta lub kraju;
• Przez inflację kupno mieszkania nie zawsze jest dobrą inwestycją;
• Koszt mieszkań w depresyjnych lub starzejących się dzielnicach na pewno będzie spadać wraz z upływem lat.

Analizując to, czy warto wynajmować mieszkanie można znaleźć również sporo argumentów przeciwko temu rozwiązaniu.

1. Osoba wynajmująca nam mieszkanie może zdecydować się w dowolnej chwili na jego sprzedaż lub zerwanie umowy o wynajem;
2. Wynajmując mieszkanie nie będziemy mieli możliwości urządzenia go według własnego uznania.

Następnie przeanalizujemy to, ile będzie kosztował wynajem mieszkania w różnych regionach Polski. Przede wszystkim zaznaczymy, że zamiast analizy różnych ofert obecnie możemy skorzystać z licznych kalkulatorów wynajmu mieszkania, które są dostępne w trybie online. Wynajem w różnych regionach Polski posiada jednak właściwe sobie cechy. Eksperci rynkowi twierdzą, że można wynająć niedrogie jednopokojowe mieszkanie na obrzeżach miasta. Ta sytuacja jest obserwowana we wszystkich miastach Polski.

Ceny za wynajem kawalerek w Polsce w starego typu budownictwie zostały pokazane w poniższej tabeli.

Wynajem czy kupno: na co się zdecydować?

Wynajem czy kupno? Jak możemy zauważyć każde z tych rozwiązań posiada zarówno wady, jak i zalety. Dlatego przed podjęciem ostatecznej decyzji warto zastanowić się nad wszystkimi aspektami i tylko po precyzyjnej analizie wad oraz zalet każdego ze sposobów nabycia nieruchomości zdecydować się na ostateczny krok.

Istnieją też inne opcje. Na przykład, kupno mieszkania pod wynajem ogólnie rzecz biorąc jest dobrą inwestycją. Najwyższe ceny dla długoterminowego wynajmu mieszkań są ustalone w Warszawie - minimalna cena za wynajem jednopokojowego mieszkania zaczyna się w stolicy od 2000 PLN. Wysoki jest również koszt mieszkania w innych regionach Polski. Za wynajem kawalerki w Krakowie i Wrocławiu zapłacimy minimalnie 2000 zł.

Zastanawiając się nad tym, co będzie bardziej opłacalne, wynajem czy kupno mieszkania, warto również przeanalizować podstawowe ryzyka, które wynikają podczas stosowania każdego z tych sposobów nabycia nieruchomości.

Jak oszczędzać na mieszkanie?

Jak widzisz, koszt zakupu mieszkania na kredyt jest dość wysoki, zatem warto zadać pytanie o to, jak oszczędzać pieniądze na kredyt hipoteczny. Specjaliści zalecają stosować kilka sprawdzonych rozwiązań, które pozwolą zdobyć pożądaną kwotę. Otóż, posiadając zarobki przeciętnego Polaka, musisz:

• Postawić przed sobą realny cel;
• Dokładnie ustalić, jaką kwotę potrzebujesz zaoszczędzić;
• Codziennie i comiesięcznie wyliczać swoje zyski oraz straty;
• Analizować comiesięczne wydatki, co pozwoli znaleźć dodatkowe źródła oszczędzania;
• Udawać się na zakupy z przemyślaną listą;
• Znaleźć dodatkowe źródło dochodów.

Poniżej prezentujemy tabelę, za pomocą której możesz szybko wyliczyć, ile pieniędzy należy odkładać, by zebrać pożądaną kwotę w ciągu określonego okresu.

Podsumowując możemy zaznaczyć, że jeśli posiadasz zawód, na który jest zapotrzebowanie na rynku pracy i osiągasz dobrą pensję (a co za tym idzie możesz szybko spłacić kredyt na mieszkanie), to opcja z hipoteką będzie dla Ciebie bardziej opłacalna. Dla wszystkich pozostałych (jak pokazuje doświadczenie - dla większości), których dochód zależy od bonusów lub premii i zawsze istnieje ryzyko utraty pracy, bezpieczniejszym wyjściem jest wynajem.

Biorąc kredyt na kupno domu będziemy mieli poważne zobowiązania, natomiast możemy nie uzupełniać własnego depozytu przeznaczonego na kupno mieszkania, w razie niemożności nawet w ciągu kilku lat.

Podsumowując można zaznaczyć, że kupno mieszkania na kredyt hipoteczny przewidziany na długi okres jest mniej opłacalne, niż wynajem mieszkania oraz odkładanie oszczędności na zakup własnego lokum. Jednak różnica jest nieznaczna i wynosi tylko 2%.